Aiemmassa kirjoituksessa käytiin läpi syyt 1-5. Nyt tsekataan syyt 6 – 8. Miksi asuntosijoittaminen?

6. LAINAA HELPOMPI SAADA ASUNTOSIJOITUKSIIN

Pankki lainaa rahaa asuntosijoituksiin, jos pankin vaatimat ehdot täyttyvät. On huomattavasti helpompaa saada lainaa asuntosijoituksiin kuin muihin sijoitusmuotoihin. Oletko koskaan kuullut pankista, joka mielellään lainaisi rahaa kullan, biotekniikkaosakerahaston osuuksien, keräilykorttien tai postimerkkien ostamiseen? Pääosin niihin ei haluta lainata rahaa. Sen sijaan pankit mainostavat asuntolainoja. Itse asiassa pankit kilpailevat niillä. Pankkien bisnes on lainata rahaa. Ne eivät tietenkään lainaa kaikille, mutta ammattimaisia asuntosijoittajia lainoitetaan yleisesti ottaen mielellään.

Pankin perimä korko heijastaa riskiä, joka lainaan liittyy. Suuremmasta riskistä pankki perii korkeampaa korkoa. Pienempiriskisen lainan korko on pienempi. Jos kuluttaja ottaa luottoa vaikkapa huonekalujen ostamiseen, on pankin perimä korko suhteellisen korkea. Vastaavasti yrityksille pankit lainaavat pienemmällä korolla, koska riski on pienempi. Asuntosijoittaja saa lainan vieläkin edullisemmin, koska oikein tehdyssä asuntosijoituksessa riski on sitäkin pienempi. Pankin kannalta riski on pienempi, koska asunnoissa on yleensä hyvät vakuusarvot ja koska hyvin tehdyssä asuntosijoituksessa vuokratulo riittää kattamaan lainanhoitokulut. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, etteikö asuntosijoittaja voisi hävitä rahaa. Se heijastaa kuitenkin yleistä riskitasoa. Tämä on hyvä huomioida, kun puntaroi eri omaisuuslajeja keskenään.

7. KASSAVIRTA PITÄÄ PELISSÄ MUKANA

Vaikka suuret voitot tehdään aina arvonnousulla, kassavirta eli vuokratulo pitää asuntosijoittajan mukana pelissä. Ilman kunnollista vuokratuottoa ei voida käyttää velkavipua edes maltillisesti. Kassavirta onkin asuntosijoittajalle sama kuin verenkierto ihmiselle. Jos se lakkaa, menehtymisvaara on välitön.

Jos kassavirta on vahva, ei asuntosijoittajan tarvitse huolehtia ajoittaisista arvonlaskuista eikä innostua liikaa toisinaan tulevista arvonnousujen pyrähdyksistä. Tavoitteena voi olla vain lainasummien takaisin maksaminen ja siten oman varallisuuden kerryttäminen huolimatta arvon kehittymisestä hyvinä tai huonoina aikoina. Näkökulma on siis siinä mielessä erilainen kuin osakesijoittajalla, jolle arvonnousu on pääsääntöisesti välttämätöntä, jotta sijoitus olisi mahdollisimman onnistunut. Harva osakesijoittaja sijoittaa yksinomaan osinkotulojen vuoksi, vaikka sekin on toki mahdollista.

Toisaalta kassavirta on sijoittajan turvana sen vuoksi, että se on työstä riippumaton tulonlähde. Eläkeaikana asuntosijoittaja voi nauttia vuokratulosta, joka on varsin tervetullut lisä muun eläketulon päälle. Jos asuntosijoittaminen on aloitettu varhain, hyödyttää kassavirta sijoittajaa jo sinä aikana, kun hän on työelämässä mukana. Se turvaa taloutta myös silloin, jos työttömyys kohtaa perheen toista tai molempia vanhempia. Pankilta voidaan tarvittaessa pyytää lainoihin lyhennysvapaita kuukausia, jotta menetettyä työtuloa voidaan paikata vuokratuloilla.

Asuntosijoituksilla voi päästä tilanteeseen, jossa on taloudellisesti riippumaton. Taloudellinen riippumattomuus on sitä, että työstä riippumattomat tulot ylittävät elinkustannukset. Tämä voi olla perheen pitkän tähtäimen tavoite, kun asuntosijoittamista lähdetään opettelemaan ja suunnittelemaan. Ajatus taloudellisesta riippumattomuudesta viimeistään eläkkeelle siirryttäessä tuntuu turvalliselta. Tällöin ei tarvitsisi olla sen varassa, pystyykö velkainen ja alijäämäinen julkinen sektori toteuttamaan riittävää eläketurvaa kunnollisesta terveydenhuollosta puhumattakaan.
Suurin perustelu taloudellisen riippumattomuuden tavoitteluun on se, että ihminen voi elää elämäänsä syvimpien arvojensa mukaisesti.

8. VEROHYÖDYT TUKENA

Suomessa omistusasumista tuetaan, vaikka viime vuosina etuja onkin leikattu. Sama koskee myös sijoitusasunnon omistamista. Verohyödyt ovat asuntosijoittamista ajatellen mainiot. Saadusta vuokratulosta saa nimittäin vähentää kaikki tulonhankkimiseen liittyvät, hyväksyttävät kulut. Vasta kaikkien kulujen jälkeisestä jäännöksestä maksetaan pääomavero.

Vähennykset vuokratulosta:

• Tulonhankkimislainan korot kokonaisuudessaan
• Hoitovastike
• Rahoitusvastike (jos taloyhtiö tulouttaa sen tilinpäätöksessä)
• Asunnon vuosikorjauskulut. Asunnon vuosikorjauskuluja ei saa kuitenkaan vähentää vuosittaisesta vuokratulosta, jos pintaremontti tehdään välittömästi asunnon hankinnan jälkeen ennen kuin asuntoon on otettu vuokralainen. Tässä tapauksessa pintaremontti lisätään asunnon hankintamenoon ja sen saa vähentää vasta, kun asunnon aikanaan myy, eli luovutusvoiton yhteydessä.
• Kodinkoneiden uusimiset
• Matkakulut asuntoon tehdyistä tarkastuksista, osallistumisesta yhtiökokouksiin jne.
• Vuokralaisen hankinnasta aiheutuvat kulut (lehti-ilmoitukset, vuokravälityspalkkiot)
• Vuokranperintäkulut
• Vesimaksut
• Sähkömaksut
• Vakuutusmaksut
• Mahdollinen kiinteistövero
• Verovähennyskelpoisia ovat osittain myös oman asuntolainan korot ja mahdolliset opintolainan korot
• Opintomateriaalit, kirjat, seminaarit ja valmennukset, jotka liittyvät asuntosijoittamiseen
• Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenmaksu

Jos verovähennyksiä on enemmän kuin pääomatuloja, on mahdollista tehdä niin sanottu alijäämähyvitys palkkatulojen verosta. Ja jos senkin jälkeen jää vielä vähennettävää, vahvistaa verottaja tappion, jota voi hyödyntää pääomatulojen verotuksessa seuraavat kymmenen vuotta.

Perusparannusmenoja ei verotuksessa voi vähentää kerralla. Sen sijaan vuosikorjauskulujen osalta tämä on mahdollista. Vuosikorjausmenoja ovat normaalit asunnon kulumiseen liittyvät korjaukset ja hankinnat. Perusparannusmenoja ovat suuremmat muutos- ja uudistustoimet, joilla on tarkoitus nostaa asunnon tasoa. Perusparannusmenot voi vähentää 10 vuoden aikana tehtävin tasapoistoin.

Sijoitusasunnon oston yhteydessä maksettavaa varainsiirtoveroa ja kiinteistönvälittäjän palkkiota ei voi vähentää vuokratuloista kuluina, vaan ne otetaan huomioon vasta luovutusvoiton yhteydessä.

Vaikka asunnon arvo vuosittain nousisikin, tarvitsee asunnon arvonnoususta maksaa veroa vasta, kun asunto myydään. Tämä seikka paljastaa sen mielenkiintoisen verohyödyn, että saadulla asunnon arvonnousulla on mahdollista lainoittaa seuraavan sijoitusasunnon omapääoma ilman, että veroja maksetaan välissä.

Lue myös Miksi asuntosijoittaminen, osa yksi tai 10 tärppiä sijoitusasunnon vuokraukseen

Tsekkaa myös lähde: Marko Kaarto sijoitusblogi