Sijoitusasuntoa ostaessa pitää miettiä monia erilaisia muuttujia, jotka vaikuttavat siihen onko sijoituksesi kannattava vai tuottaako se sinulle vain harmaita hiuksia ja tappiota.

Itse käytän excel -taulukkolaskentaohjelmaa (johon olen muokannut itselleni oleelliset muuttujat) jo potentiaalisia asuntoja etsiessäni – siis vertailen ja lasken mahdollisen tulevan sijoitusasunnon tuotto-odotuksia. Enkä laske/arvioi vain nykyistä hetkeä vaan pyrin hahmottamaan mahdollisen sijoitusasunnon koko sijoitusajan aina 20 vuoteen asti. Tosin kaikkea ei voi tai pysty ennakoimaan ja 20 vuoteen mahtuu paljon yllättäviä muuttuvia tekijöitä.

Kaiken “yksinkertaisen” meno-tulo -laskemisen jälkeen mukaan voidaan sekoittaa lainaraha, joka tekee sijoitustoiminnasta mielenkiitoisempaa ja antaa sijoittajalle enemmän vaihtoehtoja. Osa sijoittajista suosii ns. bullet -lainoja ja osa taas haluaa käyttää omaa pääomaa (ja mahdollisimman vähän lainaa). Lainarahalla ja sen suuruudella sijoitusasunnon myyntihintaan voidaan säädellä ja laskea oman pääoman tuotto-odotuksia.

Hyviä ja suuntaa antavia laskureita löytyy suoraan myös netistä. Tosin niillä ei pysty pureutumaan sijoitukseen ihan niin syvälle ja pitkälle aikajanalle mitä itse haluan ja mitä itse arvioin omilla excel-taulukoillani.

Alla esimerkki minun sijoitusasunnosta muutamin tunnusluvuin (laskelma tehty netissä asuntosijoitusoppaan laskurilla):

Asuntosijoittamisessa tuotto muodostuu vuokratuotosta ja asunnon mahdollisesta arvonnoususta. Tässä esimerkkilaskelmassa ei oteta asunnon arvonmuutosta huomioon.

Sijoitetun pääoman tuotto: 6.36 %
Tavoitteena kannattaa pitää yli 5% tuottoa.

Oman pääoman tuotto alussa: 15.79 %

Lainan kuukausierä: 279 € (annuiteettilaina)
Annuiteettilainassa lainaa maksetaan takaisin samansuuruisina maksuerinä, jotka sisältävät sekä lainapääoman lyhennyksen että korkokulut. Jos lainan viitekorko muuttuu, maksuerän suuruus muuttuu, mutta laina-aika pysyy muuttumattomana.

Neliöhinta: 2060 €/m2

Vuokra – lainan kuukausierä – vastike: 89 €
Näin paljon rahaa sinulle jää lainan ja vastikkeen maksun jälkeen kuukaudessa.

Pääomavero (30%): 110 €/kk
Asunnon vuokraukseen liittyvät kulut voi vähentää vuokratulosta. Tulonhankkimistarkoituksessa vuokratun asunnon kuluja ovat muun muassa hoitovastike, vuosikorjauskulut ja kiinteistövero.

Korkoskenaariossa kriittinen piste alussa: 9.03 %
Jos lainan korko (viitekorko + marginaali) nousee näin korkeaksi, ei vuokratuotto enää riitä kattamaan korkokuluja ja alat tehdä tappiota. Arvioi kuinka todennäköistä tällainen koronnousu on ja mitoita velkavipu sen mukaan. Kriittinen piste muuttuu lainan määrän pienentyessä. 12 * 100 * (vuokra – hoitovastike) / (jäljellä olevan lainan määrä)

Asuntosijoitusoppaan tuotto- ja rahoituslaskuri.