Kirjoittelin jo tuossa kuukausi sitten sijoitusasunnon verotusvinkkeistä. Jatketaan toisella postauksella. Tai oikeastaan vain toisella linkityksellä: Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen | Ostan Asuntoja

Olen kuitenkin pikku hiljaa herätellyt itsessäni ajatusta siihen suuntaan, että seuraava kohde voisi olla uudisasunto. Sen puolesta puhuu moni asia:

• Uusi asunto on vaivattomuudessaan ylivertainen sijoituskohde, etenkin jos haluaa välttää istumisen ylimääräisissä yhtiökokouksissa kinaamassa remonteista.
• Uuteen asuntoon löytää vuokralaisen nopeammin kuin vanhaan. Vuokraakin voi pyytää enemmän. “Laatu houkuttaa sellaisia vuokralaisia, joilla on säännölliset tulot ja jotka huolehtivat vuokranmaksusta.”
• Uudet asunnot myydään nykyään lähes poikkeuksetta niin, että velattomasta myyntihinnasta voi jättää merkittävän osan osuudeksi yhtiölainasta.
• Viihtyisä asunto hyväkuntoisessa taloyhtiössä houkuttaa pitkäaikaisia vuokralaisia ja tukee asunnon arvon kehittymistä.

Lue lisää aiheesta otsikolla Turvalliset eläkepäivät asuntosijoittajan tavoitteena. Jutussa myös viisi vinkkiä asuntosijoittajalle.

Jokainen voi miettiä, miten suhtautuisi seuraavaan tilanteeseen esimerkiksi 20 asunnon omistajana. Lyhentäisi lainat pois vuosien saatossa ja voisi sitten nauttia elämästä ”ilman velkavankeutta” (ai että tämä termi on ihana). Parikymmentä asuntoa velattomana ensimmäisen taulukon luvuilla tarkoittaa 4 500 euron kuukausittaista tuloa nettona.

Samaisella laskukaavalla kymmenellä asunnolla pääsee 2300 euron kuukausittaiseen nettotulokseen – tuolla summalla iso osa suomalaisista voisi jo ajatella taloudellista riippumattomuutta ja hallitulla kuluranteella pohtia päivätöistä pois jäämistä.

Lue lisää Ostavuokraavaurastu -blogista.

Yksi yleisimmistä asuntosijoittamisen strategioista on ostaa sijoitusasunto ja vuokrata se eteenpäin. Asuntojen vuokrauksessa on kuitenkin muutamia riskejä, joiden vuoksi vuokraus kannattaa tehdä huolellisesti ja hyvän vuokratavan mukaisesti. Hoitamalla koko vuokrausprosessin tarkasti ja harkitusti, voit paitsi hallita riskejä myös kasvattaa mahdollistuuksiasi menestyä sijoittajana. Siksi keräsimme yhteen 10 hyödyllistä neuvoa, jotka auttavat vuokraustoiminnassa onnistumista.

Lue lisää sijoitusovi -sivustolta.

Nyt reilu kaksi vuotta ostopäätöksen jälkeen olisi hyvä aika välitilinpäätökselle. Asunnon oston jälkeen seuraava vuosi meni kuin itsestään ja nyt reilu vuodenpäivät olen seurannut markkinoita jälleen tiiviimmin ja harkinnut toisen asunnon ostamista. Mutta ikävä kyllä markkinat ovat tällä hetkellä minun näkökulmastani huonot – ei tahdo löytyä minulle sopivia kohteita järkevään hintaan. Eli edelleen seuraillaan ja odotellaan josko tilanne muuttuisi.

Mutta sitten takaisin asiaan, ensimmäiset kaksi vuotta asunnon:

• (Realistinen) vuokratuotto ollut noin 2,7%. Realistinen=laskettu kaikki kulut ja remonttivara (=huomioitu mahdolliset tulevat remontit).
• Oman pääoman tuotto ollut noin 7,8%.
• Oman pääoman tuotto ollut noin 14,5%, jos huomioidaan asunnon arvonnousu ja pääomaverot. Arvonnousu laskettu tilastokeskuksen asunnon paikkakunnan vanhojen kerrostaloasuntojen hintaindeksillä, jossa vuosi 2010=100.

En alkuun asettanut tuotoille mitään tavoitteita vaan pyrin lähtemään varman päälle liikkeelle ja varmistamaan, että asunto olisi koko ajan vuokrattuna. Tuottoprosentit voisivat olla parempiakin ja ehkä seuraavassa kohteessa tai seuraavan vuokralaisen kanssa uskaltaa hinnoitella rohkeammin (=ahneemmin).

Mutta lyhyesti – alkuun pitää olla tyytyväinen. Eli Jortikan sanoin “hei jätkät, ei tää niin vaikeeta ole!”

Vanhojen osakeasuntojen hintojen kehitys kuukausittain, indeksi 2010=100

kuva Tilastokeskus

Lue myös:

• Kuinka vuokratuotto lasketaan?
• Sijoitusasunnon tuotto- ja rahoituslaskelmat

Ohjeessa kannattaa kiinnittää huomiota erityisesti seuraaviin kohtiin:

Vuokravakuus

Jos vakuus käytetään maksamatta jääneen vuokran kattamiseen tai vuokrasuhteen viimeisten kuukausien vuokran maksamiseen, vakuus on käytetyltä määrältään vuokranantajan veronalaista tuloa. Vuokravakuus, jota ei palauteta vuokralaiselle vuokrasuhteen päättyessä sen vuoksi, että vuokralainen on aiheuttanut huoneistossa vahinkoa, on vuokranantajan saama verovapaa vahingonkorvaus (TVL 36 ja 78 §). Korjauksesta aiheutuneet menot ovat tällöin vuokratulosta vähennyskelpoisia vain siltä osin kuin ne ylittävät vuokravakuuden ja mahdollisen muun vahingon- tai vakuutuskorvauksen.

Matkakustannukset

Vuokraustoimintaan liittyvistä matkoista aiheutuneet menot ovat vähennyskelpoisia menoja vuokratuloista. Vuokraustoimintaan liittyviä matkoja voivat olla esimerkiksi esittely-, tarkastus- ja huoltokäynnit sekä vuokrasopimuksen tekemiseen liittyvät matkat. Myös asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön yhtiökokoukseen tai yhtiön hallituksen jäsenenä hallituksen kokoukseen vuokrausaikana tehdyt matkat ovat vuokraustoimintaan liittyviä matkoja.

Korjausmenot asunnon tai rakennuksen hankinnan yhteydessä

Ei ole olemassa oikeuskäytäntöä siitä, kuinka kauan asunnon on oltava vuokraustoiminnan käytössä ennen remonttia, jotta remontista johtuneet menot voitaisiin vähentää vuosimenona. Verohallinnon käsityksen mukaan riittää, että vuokralainen on muuttanut asuntoon tai ottanut liikehuoneiston käyttöönsä silloin, kun on kyse jatkuvasta vuokrauskäytöstä. Vuokralaisen muuttamisen jälkeen syntyneet vuosikorjausmenot voidaan vähentää vuosimenona tai tasapoistoina, jos kyse on osakehuoneiston perusparannusmenoista.

Vastikkeen tuloutus/rahastointi

Osakehuoneistosta saadusta vuokratulosta on vähennyskelpoista menoa sellainen vastike, joka on kirjattu asunto-osakeyhtiön tai kiinteistöosakeyhtiön kirjanpidossa tuloksi. Tuloutetut vastikkeet ovat yleensä hoitovastikkeita. Myös pääomavastike voidaan vähentää, jos se luetaan yhtiölle tuloksi (KHO 1975-B-II-541 ja KHO 28.6.1991 taltio 2275). Vähennyskelpoisuuteen ei vaikuta se, maksetaanko vastike kuukausittain pääomavastikkeena vai kerralla lainaosuussuorituksena. Yhtiö voi myös osittain tulouttaa ja osittain rahastoida pääomavastikkeina kerätyt suoritukset. Tällöin vuokratulosta vähennyskelpoista on kirjanpidossa tuloutettu osuus vastikkeesta.

Yhtiön kirjanpidossa pääomasijoituksena käsitelty eli rahastoitu vastike ei ole vähennyskelpoinen meno vuokratulosta. Rahastoitu vastike lisätään osakkeen hankintamenoon ja otetaan huomioon osakehuoneiston mahdollista luovutusvoittoa tai -tappiota laskettaessa.

Aiheen äärelle vinkkasi Suomen Vuokranantajat

Ennusteet:

• Vuosina 2015-2019 vanhojen kerrostaloasuntojen hintojen ennustetaan kasvavan noin 2,5 prosenttia vuodessa.
• Vuokrien kasvuvauhdin odotetaan hieman hiipuvan mutta kasvat edelleen noin 2,5 prosentin vuosivauhdilla vuosina 2015-2019.
• Hoitokulujen ennustetaan kasvavan keskimäärin 4 prosenttia vuosina 2015-2019.
• Uusien asuntolainojen keskikoron ennustetaan olevan 1,5 prosenttia vuonna 2015. Vuoteen 2018 mennessä korko nousee tasaisesti 3 prosenttiin. Myös vuonna 2019 korko on 3 prosenttia.

Jokainen voi näistä vetää omat johtopäätökset, mutta pikaisesti ajateltuna tuotot tulisivat tulevaisuudessa asuntosijoittamisessa laskemaan jos ennusteet toteutuvat. Parasta tuottoa on odotettavissa Kajaanissa – liki 6%. Helsingissä päästään vajaaseen 3% tuottoon ja keskiarvotuotto tutkimuksen mukaan vuosina 2015-2019 olisi n. 4%. Turussa tuottoprosentti noin 3,6% tienoilla ja Tampereella hieman enemmän – n. 3,7%. Pohjoisessa Oulussa ja Rovaniemellä päästään liki 5% tuottoihin.

Asuntojen arvonnousun odotetaan olevan maltillista ja keskiarvonousu tulisi olemaan luokkaa 2,6%.

Linkki tutkimukseen, jossa lisää mielenkiintoista dataa tulevasta.

Alla yksinkertainen laskukaava vuokratuoton laskemiseen:

kkvuokratulot*12 – kkkulut*12 (hoitovastike, vesimaksu, tv-maksu, lainan korkokulut)
asunnon velaton hankintahinta

Tällä laskukaavalla saan oman esimerkkisijoitusasunnon vuokratuotoksi 4,1% ensimmäisen sijoitusvuoden osalta. Jatkossa vuokratuotto kasvaa lainan korkokulujen pienentyessä.

Itse en pidä vuokratuottoa kovin tärkeänä. Oman pääoman tuotto ja sen laskeminen on tärkeämpää, jos ja kun omaa pääomaa sijoitettu asuntoon vähemmän ja käytetään lainarahaa. Joskus aiemmin laskin, että meidän esimerkkisijoitusasunnon sijoitetun pääoman tuotto olisi 6,4 prosenttia.

Lue myös VUOKRATUOTON LASKEMINEN YKSINKERTAISESTI