Suomen Vuokranantajien Pellervon taloustutkimuksella teettämän tutkimuksen mukaan yksityinen asuntosijoittaja saa vuokraustoiminnasta vakaata tuottoa. Asuntojen kysyntä on kasvanut tasaisesti kasvukeskuksissa.

Tutkimuksen kaupunkiranking on suuntaa-antava. Hyviä sijoituskohteita löytyy niin Kouvolasta kuin Vaasastakin. Sijoituspäätöstä tehdessä on erittäin tärkeää tunnistaa alueen ja kaupungin kehitysnäkymät sekä niihin vaikuttavat tekijät, riskit ja mahdollisuudet. Myös omalle strategialle kannattaa olla uskollinen ja sijoittaa ensisijaisesti sellaisille alueille, jotka tuntee hyvin.

Kaupunkiranking 2017
Vaasa
Jyväskylä
Kokkola
Kuopio
Helsinki
Pori
Espoo-Kauniainen
Mikkeli
Tampere
Turku
Seinäjoki
Lahti
Kehyskunnat
Rovaniemi
Vantaa
Kajaani
Oulu
Hämeenlinna
Rauma
Kotka
Joensuu
Lappeenranta
Kouvola
Porvoo

Lue lisää tutkimuksesta Suomen Vuokranantajien sivuilta.

Yksi yleisimmistä asuntosijoittamisen strategioista on ostaa sijoitusasunto ja vuokrata se eteenpäin. Asuntojen vuokrauksessa on kuitenkin muutamia riskejä, joiden vuoksi vuokraus kannattaa tehdä huolellisesti ja hyvän vuokratavan mukaisesti. Hoitamalla koko vuokrausprosessin tarkasti ja harkitusti, voit paitsi hallita riskejä myös kasvattaa mahdollistuuksiasi menestyä sijoittajana. Siksi keräsimme yhteen 10 hyödyllistä neuvoa, jotka auttavat vuokraustoiminnassa onnistumista.

1. Hinnoittele järkevästi

Ota selvää kaupungin ja alueen keskimääräisestä vuokratasosta. Voit tutkia esimerkiksi vuokra-asuntoja välittävien nettisivujen avulla samankokoisten ja -kuntoisten asuntojen vuokria. Varmista, ettet hinnoittele vuokraa alakanttiin menettääksesi tuottoa. Muista kuitenkin, että ylihinnoiteltu vuokra saattaa puolestaan ajaa vuokralaisia pois. Vuokrataso on hyvä asettaa myös psykologisesti houkuttelevaksi. Esimerkiksi jos 600 euroa on mielestäsi hyvä vuokra, kannattaa se asettaa 595 euroon, jotta vuokra on houkuttelevampi. Toisaalta jos sopiva vuokra on 540 euroa, aseta se 545 euroon, jolloin saat muutaman kympin lisää vuosittain.

2. Tee selkeä vuokrailmoitus

Kuvaile asuntoa vuokrailmoituksessa muutamalla sanalla ja mainitse ainakin asunnon tyyppi, koko, sijainti, vuokra, vakuus ja muut maksut. Mikäli asunnossa on ns. bonuksia kuten parveke, sauna tai autopaikka, mainosta niitä myös ilmoituksessa. Kirjaa ilmoitukseen asunnon vapautuminen sekä vuokrasopimuksen kesto. Aina kannattaa mainita luottotietojen tarkistuksesta, sillä se useimmiten karsii maksuhäiriöiset vuokralaisehdokkaat jo alkuvaiheessa. Lisäksi hyvät kuvat voivat nopeuttaa vuokrausprosessia, joten voit tarjota niitä sähköpostitse. Tee vuokrailmoituksesta ytimekäs, mutta kattava ja muista kertoa vain faktoja, jotta vältät ns. ”turhat” hakijat.

3. Valitse vuokralainen huolella

Vuokralainen täytyy aina valita huolella. Haastattele asuntonäytössä vuokralaisehdokkaita, sillä pienenkin jutustelun avulla voit selvittää henkilöstä paljon. Tarkasta myös joka kerta vuokralaisten luottotiedot, jotta selvität heidän maksukykynsä. Lisäksi voit tarvittaessa soittaa edelliselle vuokranantajalle ja kysyä mielipiteitä ja tietoja vuokralaisesta.

4. Tee kirjallinen ja kunnollinen vuokrasopimus

Hyvä vuokratapa edellyttää, että vuokrasopimus tehdään poikkeuksetta kirjallisesti. Kirjaa siis kaikki asiat selkeästi ja yksiselitteisesti sopimukseen epäselvien ja riitaisten tilanteiden välttämiseksi. Käy vuokrasopimus myös läpi kohta kohdalta vuokralaisen kanssa allekirjoituksen yhteydessä, jotta turhia väärinkäsityksiä ei tule. On myös syytä muistaa, että kirjallisessakaan sopimuksessa ei voi lukea mitä tahansa. Ole siis huolellinen vuokrasopimusta laatiessa ja varmista tarvittaessa ammattilaisen avustuksella vuokrasopimuksen pätevyys.

5. Varmista vuokralaisen kotivakuutus

Vaikka vuokralaisella ei ole lakisääteistä velvollisuutta kotivakuutukseen, kirjaa se aina ehdoksi vuokrasopimukseen. Vuokralaisen oma kotivakuutus on paitsi vuokranantajan myös vuokralaisen etu, sillä taloyhtiön tai vuokranantajan vakuutus eivät korvaa vuokralaisen omaisuudelle aiheutuneita vahinkoja. Vuokralaisen kotivakuutus korvaa myös huoneiston kiinteään sisustukseen kohdistuneet vahingot, joista vuokranantaja lain mukaan on vastuussa.

6. Muista sopia ja ottaa vakuus

Sovi aina vuokralaisen kanssa vakuudesta, joka kattaa maksamattomat vuokrat ja vuokralaisen mahdollisesti aiheuttamat vahingot. Vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia kohtuullisesta vakuudesta vuokralaisen velvoitteiden ja vuokranmaksun turvaamiseksi. Vakuudeksi kannattaa asettaa yhden tai kahden kuun vuokra. Lain mukaan vakuus voi olla maksimissaan kolmen kuukauden vuokra, mutta kolmen kuun vuokra voi koetella monen vuokralaisen maksukykyä. Muista sopia vakuudesta älä vuokravakuudesta, sillä vuokravakuus kattaa vain maksamattomat vuokrat. Vakuus sen sijaan kattaa myös vuokralaisen mahdollisesti aiheuttamat vahingot. Lisäksi on hyvä kirjata vuokrasopimukseen, että vuokralainen ei saa huoneistoa käyttöönsä ennen vakuuden maksamista.

7. Solmi määräaikainen sopimus

Monet asuntosijoittajat kehottavat tekemään vuoden määräaikaisen sopimuksen. Heinäkuuta pidetään parhaana aikana vuokraukselle, sillä silloin etenkin opiskelijat etsivät asuntoa ja muuttavat opiskelupaikkojen perässä uusiin kaupunkeihin. Näin ollen yleinen vinkki on, että asunto kannattaa vuokrata vuoden määräaikaisella sopimuksella elokuun alusta heinäkuun loppuun. Tuolloin pääset vuokraamaan asuntoasi aikana, jolloin kysyntää riittää ja voit pyytää parasta mahdollista vuokraa.

8. Tee kuntotarkastus ja avaintenluovutussopimus

Tee vuokrauksen yhteydessä kuntotarkastus. Lomakkeita tarkastusta varten löytyy esimerkiksi verkosta useammaltakin eri nettisivulta. Lomakkeeseen listataan suuremmat puutteet ja rikkinäiset asiat, kuten irronnut ovenkahva tai seinässä oleva lommo. Kuntotarkastuksen avulla vältyt riidoilta ja varmistat, että vuokralaisen aiheuttamat normaalista kulumisesta poikkeavat jäljet tulevat huomatuksi. Tee myös vuokralaiselle annettavista avaimista kirjallinen sopimus, sillä usein annat vuokralaiselle useamman avaimen. Kirjaa siis avaintenluovutussopimukseen jokainen luovutettu avain, jotta jälleen vältyt riitatilanteilta ja saat kaikki avaimet vuokralaisen vaihtuessa varmasti takaisin.

9. Ole avoin, rehellinen ja ystävällinen vuokranantaja

Asuntosijoittajana olet samalla myös vuokranantaja. Vuokralaisesi käytännössä mahdollistaa lainarahan hyödyntämisen sijoituksessasi. Ajattele vuokralaista siis asiakkaana, joka ostaa sinulta asumisen palvelua. Kun asuntosijoittajana hoidat vuokranantajan tehtäväsi hyvin ja kunnioitat vuokralaista, vuokralainen todennäköisemmin kunnioittaa sinua ja pitää asunnostasi hyvää huolta. Voit sopia vuokralaisen kanssa esimerkiksi kerran vuodessa tapaamisen vuokra-asunnolle, jotta voit käydä tervehtimässä vuokralaista. Samalla pystyt tarkistamaan asunnon kunnon ja tiedustelemaan mahdollisia puutteita. Palkitse hyviä ja pitkäaikaisia vuokralaisia esimerkiksi suklaalevyllä, kahvipaketilla tai vaikkapa elokuvalipulla.

10. Liity Suomen Vuokranantajat Ry:n jäseneksi

Mikäli strategianasi on asuntojen vuokraus, on Suomen Vuokranantajien jäsenyydestä hyötyä. Vuokranantajat Ry on vuokranantajien valtakunnallinen etujärjestö, joka tarjoaa esimerkiksi laki-, talous- ja veroneuvontaa sekä asiakirja- ja sopimusmalleja. Vuokranantajat auttavat lakimiestensä voimin asuntosijoittajia mahdollisissa ongelma- ja riitatilanteissa. Ehkä vielä tärkeämpi apu on, että Vuokranantajat voivat auttaa tekemään asuntojen vuokraukseen liittyviä asioita oikein jo etukäteen ja näin ennaltaehkäistä tulevaisuuden ongelmatilanteita.

Lähde sijoitusovi

Ohjeessa kannattaa kiinnittää huomiota erityisesti seuraaviin kohtiin:

Vuokravakuus

Jos vakuus käytetään maksamatta jääneen vuokran kattamiseen tai vuokrasuhteen viimeisten kuukausien vuokran maksamiseen, vakuus on käytetyltä määrältään vuokranantajan veronalaista tuloa. Vuokravakuus, jota ei palauteta vuokralaiselle vuokrasuhteen päättyessä sen vuoksi, että vuokralainen on aiheuttanut huoneistossa vahinkoa, on vuokranantajan saama verovapaa vahingonkorvaus (TVL 36 ja 78 §). Korjauksesta aiheutuneet menot ovat tällöin vuokratulosta vähennyskelpoisia vain siltä osin kuin ne ylittävät vuokravakuuden ja mahdollisen muun vahingon- tai vakuutuskorvauksen.

Matkakustannukset

Vuokraustoimintaan liittyvistä matkoista aiheutuneet menot ovat vähennyskelpoisia menoja vuokratuloista. Vuokraustoimintaan liittyviä matkoja voivat olla esimerkiksi esittely-, tarkastus- ja huoltokäynnit sekä vuokrasopimuksen tekemiseen liittyvät matkat. Myös asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön yhtiökokoukseen tai yhtiön hallituksen jäsenenä hallituksen kokoukseen vuokrausaikana tehdyt matkat ovat vuokraustoimintaan liittyviä matkoja.

Korjausmenot asunnon tai rakennuksen hankinnan yhteydessä

Ei ole olemassa oikeuskäytäntöä siitä, kuinka kauan asunnon on oltava vuokraustoiminnan käytössä ennen remonttia, jotta remontista johtuneet menot voitaisiin vähentää vuosimenona. Verohallinnon käsityksen mukaan riittää, että vuokralainen on muuttanut asuntoon tai ottanut liikehuoneiston käyttöönsä silloin, kun on kyse jatkuvasta vuokrauskäytöstä. Vuokralaisen muuttamisen jälkeen syntyneet vuosikorjausmenot voidaan vähentää vuosimenona tai tasapoistoina, jos kyse on osakehuoneiston perusparannusmenoista.

Vastikkeen tuloutus/rahastointi

Osakehuoneistosta saadusta vuokratulosta on vähennyskelpoista menoa sellainen vastike, joka on kirjattu asunto-osakeyhtiön tai kiinteistöosakeyhtiön kirjanpidossa tuloksi. Tuloutetut vastikkeet ovat yleensä hoitovastikkeita. Myös pääomavastike voidaan vähentää, jos se luetaan yhtiölle tuloksi (KHO 1975-B-II-541 ja KHO 28.6.1991 taltio 2275). Vähennyskelpoisuuteen ei vaikuta se, maksetaanko vastike kuukausittain pääomavastikkeena vai kerralla lainaosuussuorituksena. Yhtiö voi myös osittain tulouttaa ja osittain rahastoida pääomavastikkeina kerätyt suoritukset. Tällöin vuokratulosta vähennyskelpoista on kirjanpidossa tuloutettu osuus vastikkeesta.

Yhtiön kirjanpidossa pääomasijoituksena käsitelty eli rahastoitu vastike ei ole vähennyskelpoinen meno vuokratulosta. Rahastoitu vastike lisätään osakkeen hankintamenoon ja otetaan huomioon osakehuoneiston mahdollista luovutusvoittoa tai -tappiota laskettaessa.

Aiheen äärelle vinkkasi Suomen Vuokranantajat

Ennusteet:

• Vuosina 2015-2019 vanhojen kerrostaloasuntojen hintojen ennustetaan kasvavan noin 2,5 prosenttia vuodessa.
• Vuokrien kasvuvauhdin odotetaan hieman hiipuvan mutta kasvat edelleen noin 2,5 prosentin vuosivauhdilla vuosina 2015-2019.
• Hoitokulujen ennustetaan kasvavan keskimäärin 4 prosenttia vuosina 2015-2019.
• Uusien asuntolainojen keskikoron ennustetaan olevan 1,5 prosenttia vuonna 2015. Vuoteen 2018 mennessä korko nousee tasaisesti 3 prosenttiin. Myös vuonna 2019 korko on 3 prosenttia.

Jokainen voi näistä vetää omat johtopäätökset, mutta pikaisesti ajateltuna tuotot tulisivat tulevaisuudessa asuntosijoittamisessa laskemaan jos ennusteet toteutuvat. Parasta tuottoa on odotettavissa Kajaanissa – liki 6%. Helsingissä päästään vajaaseen 3% tuottoon ja keskiarvotuotto tutkimuksen mukaan vuosina 2015-2019 olisi n. 4%. Turussa tuottoprosentti noin 3,6% tienoilla ja Tampereella hieman enemmän – n. 3,7%. Pohjoisessa Oulussa ja Rovaniemellä päästään liki 5% tuottoihin.

Asuntojen arvonnousun odotetaan olevan maltillista ja keskiarvonousu tulisi olemaan luokkaa 2,6%.

Linkki tutkimukseen, jossa lisää mielenkiintoista dataa tulevasta.

Kokonaisvuokratuottoon vaikuttavat asunnoista saatava bruttovuokratuotto sekä odotettu arvonnousu. Alueelliset kehitystekijät koostuvat muun muassa väestön ja asuntokuntien kasvusta, opiskelijoiden määrästä ja asuntojen hintojen vaihtelusta alueella.

Suomen Vuokranantajien tiedotteen mukaan parhaat sijoituskaupungit olivat tutkimuksen mukaan Vaasa, Jyväskylä ja Lahti. Heikoimmin vertailussa pärjäsivät Kouvola, Rauma ja Kokkola.

Lue lisää Kauppalehdestä.

Suomen Vuokranantajien teettämän tutkimuksen mukaan Vaasa, Jyväskylä ja Seinäjoki ovat kannattavimpia asuntosijoituskaupunkeja vuonna 2014. Listan kärkisijat ovat muuttuneet, sillä vuonna 2013 kärkikolmikkona olivat Jyväskylä, Rovaniemi ja Seinäjoki.

Asuntojen hintojen kasvun oletetaan hieman hiipuvan seuraavan viiden vuoden aikana verrattuna edelliseen viiteen vuoteen. Vuokrien kasvu pysyy edelleen melko voimakkaana kysynnän pysyessä vahvana. Hoitokulut kasvavat vuodesta 2013 vuoteen 2018 yhteensä hieman yli 20 prosenttia, eli noin 4 prosenttia vuodessa.

Lue lisää Suomen Vuokranantajat ry:n sivuilta. Lue myös Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2014-2018, jossa hyvinkin mielenkiintoista dataa tulevasta asuntomarkkinatilanteesta.