Verosuunnittelu on erittäin tärkeä osa sijoittamista ja oikein käytettynä sillä voi saavuttaa huomattavia säästöjä verotuksessa.

Verosuunnittelua on monenlaista, esimerkiksi vähentämällä oman asuntolainan korot verotuksessa teet verosuunnittelua. Marko Kaarton  blogikirjoituksessa esitetään muutamia konkreettisia ideoita kuinka voit tehdä verosuunnittelua ja säästää jopa useita tuhansia euroja verotuksessa.

Lue lisää Marko Kaarton sivuilta.

Oman talouden useimmiten suurin rahallinen päätös, eli oman asunnon ostaminen tehdään useimmiten hyvin heppoisin perustein. Se, että käy katsomassa 5 -10 erilaista asuntoa ennen lopullista ostopäätöstä, ei useinkaan riitä taloudellisesti järkevien kauppojen tekemiseen. Kuulostaako kuitenkin tutulta: ”Tein tänään todella hyvät asuntokaupat, sain asunnon halvalla.

Miten on mahdollista, että diilit olisivat aina, lähes automaattisesti erinomaisia eikä kukaan koskaan tekisi huonoja asuntokauppoja?

Varsinkin nuorten ensiasunnon ostajien olisi järkevää kysyä neuvoja kokeneilta asuntoalan konkareilta. Myös omat vanhemmat pystyvät usein tarjoamaan jonkinlaista näkemystä asunnon ostaamiseen, koska ovat mahdollisesti tehneet jo useampia asuntokauppoja. Lue Marko Kaarton sivuilta asunnon ostajan kymmenen painajaista.

Lue lisää Marko Kaarton sivuilta.

6. LAINAA HELPOMPI SAADA ASUNTOSIJOITUKSIIN

Pankki lainaa rahaa asuntosijoituksiin, jos pankin vaatimat ehdot täyttyvät. On huomattavasti helpompaa saada lainaa asuntosijoituksiin kuin muihin sijoitusmuotoihin. Oletko koskaan kuullut pankista, joka mielellään lainaisi rahaa kullan, biotekniikkaosakerahaston osuuksien, keräilykorttien tai postimerkkien ostamiseen? Pääosin niihin ei haluta lainata rahaa. Sen sijaan pankit mainostavat asuntolainoja. Itse asiassa pankit kilpailevat niillä. Pankkien bisnes on lainata rahaa. Ne eivät tietenkään lainaa kaikille, mutta ammattimaisia asuntosijoittajia lainoitetaan yleisesti ottaen mielellään.

Pankin perimä korko heijastaa riskiä, joka lainaan liittyy. Suuremmasta riskistä pankki perii korkeampaa korkoa. Pienempiriskisen lainan korko on pienempi. Jos kuluttaja ottaa luottoa vaikkapa huonekalujen ostamiseen, on pankin perimä korko suhteellisen korkea. Vastaavasti yrityksille pankit lainaavat pienemmällä korolla, koska riski on pienempi. Asuntosijoittaja saa lainan vieläkin edullisemmin, koska oikein tehdyssä asuntosijoituksessa riski on sitäkin pienempi. Pankin kannalta riski on pienempi, koska asunnoissa on yleensä hyvät vakuusarvot ja koska hyvin tehdyssä asuntosijoituksessa vuokratulo riittää kattamaan lainanhoitokulut. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, etteikö asuntosijoittaja voisi hävitä rahaa. Se heijastaa kuitenkin yleistä riskitasoa. Tämä on hyvä huomioida, kun puntaroi eri omaisuuslajeja keskenään.

7. KASSAVIRTA PITÄÄ PELISSÄ MUKANA

Vaikka suuret voitot tehdään aina arvonnousulla, kassavirta eli vuokratulo pitää asuntosijoittajan mukana pelissä. Ilman kunnollista vuokratuottoa ei voida käyttää velkavipua edes maltillisesti. Kassavirta onkin asuntosijoittajalle sama kuin verenkierto ihmiselle. Jos se lakkaa, menehtymisvaara on välitön.

Jos kassavirta on vahva, ei asuntosijoittajan tarvitse huolehtia ajoittaisista arvonlaskuista eikä innostua liikaa toisinaan tulevista arvonnousujen pyrähdyksistä. Tavoitteena voi olla vain lainasummien takaisin maksaminen ja siten oman varallisuuden kerryttäminen huolimatta arvon kehittymisestä hyvinä tai huonoina aikoina. Näkökulma on siis siinä mielessä erilainen kuin osakesijoittajalla, jolle arvonnousu on pääsääntöisesti välttämätöntä, jotta sijoitus olisi mahdollisimman onnistunut. Harva osakesijoittaja sijoittaa yksinomaan osinkotulojen vuoksi, vaikka sekin on toki mahdollista.

Toisaalta kassavirta on sijoittajan turvana sen vuoksi, että se on työstä riippumaton tulonlähde. Eläkeaikana asuntosijoittaja voi nauttia vuokratulosta, joka on varsin tervetullut lisä muun eläketulon päälle. Jos asuntosijoittaminen on aloitettu varhain, hyödyttää kassavirta sijoittajaa jo sinä aikana, kun hän on työelämässä mukana. Se turvaa taloutta myös silloin, jos työttömyys kohtaa perheen toista tai molempia vanhempia. Pankilta voidaan tarvittaessa pyytää lainoihin lyhennysvapaita kuukausia, jotta menetettyä työtuloa voidaan paikata vuokratuloilla.

Asuntosijoituksilla voi päästä tilanteeseen, jossa on taloudellisesti riippumaton. Taloudellinen riippumattomuus on sitä, että työstä riippumattomat tulot ylittävät elinkustannukset. Tämä voi olla perheen pitkän tähtäimen tavoite, kun asuntosijoittamista lähdetään opettelemaan ja suunnittelemaan. Ajatus taloudellisesta riippumattomuudesta viimeistään eläkkeelle siirryttäessä tuntuu turvalliselta. Tällöin ei tarvitsisi olla sen varassa, pystyykö velkainen ja alijäämäinen julkinen sektori toteuttamaan riittävää eläketurvaa kunnollisesta terveydenhuollosta puhumattakaan.
Suurin perustelu taloudellisen riippumattomuuden tavoitteluun on se, että ihminen voi elää elämäänsä syvimpien arvojensa mukaisesti.

8. VEROHYÖDYT TUKENA

Suomessa omistusasumista tuetaan, vaikka viime vuosina etuja onkin leikattu. Sama koskee myös sijoitusasunnon omistamista. Verohyödyt ovat asuntosijoittamista ajatellen mainiot. Saadusta vuokratulosta saa nimittäin vähentää kaikki tulonhankkimiseen liittyvät, hyväksyttävät kulut. Vasta kaikkien kulujen jälkeisestä jäännöksestä maksetaan pääomavero.

Vähennykset vuokratulosta:

• Tulonhankkimislainan korot kokonaisuudessaan
• Hoitovastike
• Rahoitusvastike (jos taloyhtiö tulouttaa sen tilinpäätöksessä)
• Asunnon vuosikorjauskulut. Asunnon vuosikorjauskuluja ei saa kuitenkaan vähentää vuosittaisesta vuokratulosta, jos pintaremontti tehdään välittömästi asunnon hankinnan jälkeen ennen kuin asuntoon on otettu vuokralainen. Tässä tapauksessa pintaremontti lisätään asunnon hankintamenoon ja sen saa vähentää vasta, kun asunnon aikanaan myy, eli luovutusvoiton yhteydessä.
• Kodinkoneiden uusimiset
• Matkakulut asuntoon tehdyistä tarkastuksista, osallistumisesta yhtiökokouksiin jne.
• Vuokralaisen hankinnasta aiheutuvat kulut (lehti-ilmoitukset, vuokravälityspalkkiot)
• Vuokranperintäkulut
• Vesimaksut
• Sähkömaksut
• Vakuutusmaksut
• Mahdollinen kiinteistövero
• Verovähennyskelpoisia ovat osittain myös oman asuntolainan korot ja mahdolliset opintolainan korot
• Opintomateriaalit, kirjat, seminaarit ja valmennukset, jotka liittyvät asuntosijoittamiseen
• Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenmaksu

Jos verovähennyksiä on enemmän kuin pääomatuloja, on mahdollista tehdä niin sanottu alijäämähyvitys palkkatulojen verosta. Ja jos senkin jälkeen jää vielä vähennettävää, vahvistaa verottaja tappion, jota voi hyödyntää pääomatulojen verotuksessa seuraavat kymmenen vuotta.

Perusparannusmenoja ei verotuksessa voi vähentää kerralla. Sen sijaan vuosikorjauskulujen osalta tämä on mahdollista. Vuosikorjausmenoja ovat normaalit asunnon kulumiseen liittyvät korjaukset ja hankinnat. Perusparannusmenoja ovat suuremmat muutos- ja uudistustoimet, joilla on tarkoitus nostaa asunnon tasoa. Perusparannusmenot voi vähentää 10 vuoden aikana tehtävin tasapoistoin.

Sijoitusasunnon oston yhteydessä maksettavaa varainsiirtoveroa ja kiinteistönvälittäjän palkkiota ei voi vähentää vuokratuloista kuluina, vaan ne otetaan huomioon vasta luovutusvoiton yhteydessä.

Vaikka asunnon arvo vuosittain nousisikin, tarvitsee asunnon arvonnoususta maksaa veroa vasta, kun asunto myydään. Tämä seikka paljastaa sen mielenkiintoisen verohyödyn, että saadulla asunnon arvonnousulla on mahdollista lainoittaa seuraavan sijoitusasunnon omapääoma ilman, että veroja maksetaan välissä.

Lue myös Miksi asuntosijoittaminen, osa yksi tai 10 tärppiä sijoitusasunnon vuokraukseen

Tsekkaa myös lähde: Marko Kaarto sijoitusblogi

1. Kohtuullisen vakaa hintakehitys

Asunnot ovat historiallisesti ajateltuna olleet kohtuullisen vakaa sijoituskohde. Asuntojen hintojen heilahtelu on ollut esimerkiksi osakemarkkinoita maltillisempaa. Asuntojen maine vakaana sijoituskohteena perustuu pitkälti asuntojen hyvään vakuusarvostukseen

2. Velkavivun käyttäminen

Velkavivun käyttäminen tarkoittaa asuntosijoittamisen rahoittamista lainapääomalla. Oikeaoppisesti käytettynä velkavipu antaa asunnosta kohtuullisella riskillä sellaisen tuoton, joka osakkeista saatuna vaatisi jo runsaasti taitoa ja hyvää onnea. Lainarahan käyttö avaa monia mahdollisuuksia ja mahdollistaa suhteellisen maltillisella riskillä kaksinumeroisen oman pääoman tuoton.

3. Mahdollisuus edullisiin ostoihin

Sijoittajan ostaessa osakkeita 100 000 euron arvosta hän voi olla varma, että ostohetkellä osakkeiden arvo on 100 000 euroa. Tämä johtuu siitä, että osakemarkkinat ovat varsin tehokkaat.
Asuntomarkkinat puolestaan ovat tehottomat. On mahdollista, että vaikka sijoittaja on maksanut 100 000 euroa ostamastaan asunnosta, sen käypä markkina-arvo onkin vain 90 000 euroa. Hän on ehkä tarjonnut asunnoista liian paljon ja päätynyt maksamaan ylihintaa. Tätä tapahtuu valitettavasti joka päivä asuntomarkkinoilla.
Toisaalta on mahdollista, että sijoittaja onkin tehnyt erittäin hyvän sijoituksen ja maksanut 100 000 euroa asunnosta, jonka käypä markkinahinta on 110 000 euroa. Myyjänä voi olla riitaisa aviopari, eripurainen kuolinpesä, ulkomailla asuva ja huonosti markkinahinnasta perillä oleva myyjä tai vain rahapulassa oleva asunnon omistaja, joka haluaa myydä asunnon nopeasti. Joskus myyjät vain haluavat asunnosta pikaisesti eroon. Silloin on mahdollista, että nopea sijoittaja nappaa salkkuunsa sijoitusasunnon käypää hintaa halvemmalla. Tätäkin tapahtuu joka päivä asuntomarkkinoilla.

4. Aktiivinen arvon nostaminen

Sijoittajalla voi olla 100 000 euron arvosta osakkeita. Mitä hän voi itse tehdä, jotta osakkeiden arvo nousisi? Rehellisesti sanottuna ei paljoakaan. Se ei ole osakesijoittamisen periaate, vaan osakesijoittaminen perustuu muihin syihin. Aktiivista arvonnostoa osakkeille ei oikein voi tehdä. Kenties voisi kirjoittaa kannustavan kirjeen yhtiön hallitukselle tai ostaa mahdollisimman paljon yhtiön tuotteita, mutta mitään realistista arvon nostamiseksi ei voi tehdä.
Jos sijoittajalla on 100 000 euron arvoinen asunto, voi hän tehdä paljonkin arvon nostamiseksi. Tämä toteutuu parhaiten silloin, kunon ostettu huippualueelta huonokuntoisin asunto. Ruman ja rikkinäisen asunnon voi saada remontoitua niin, että remonttikulut ovat pienemmät kuin niistä syntyvä arvonnousu. Tämä vaatii kuitenkin erityisosaamista ja kokemusta kyseisen tyyppisistä kohteista.

Useimmiten aloittava asuntosijoittaja saakin idean ostaa huonokuntoisia asuntoja, remontoida ne ja myydä ne voitolla. Kenties arvonnousu on helpompi käsite ymmärtää kuin kassavirta. Kyseessä ei kuitenkaan ole mikään taianomainen varallisuusautomaatti. Huonokuntoisen asunnon remontilla ei aina onnistuta nostamaan asunnon markkina-arvoa. Se on kuitenkin täysin mahdollista, ja monet taitavat asuntosijoittajat osaavat hyödyntää tätä hyvinkin tuottavasti.

5. Arvonnousua ilman myyntiäkin

Asuntosijoittajan ei tarvitse myydä asuntojaan, jotta hän voi nauttia syntyneestä arvonnoususta. Asuntosalkussa voi olla useita asuntoja ja velkaa on saatettu pitkän aikaa lyhentää, jolloin velan suhde salkun arvoon on varsin pieni. Tällöin voi olla turvallista ottaa esimerkiksi 20 000 euroa lainaa asuntoja vastaan ja nauttia syntyneestä arvonnoususta. Summasta ei luonnollisesti tarvitse maksaa veroja, koska se ei ole tuloa. Se on kuitenkin yhtä kaikki asuntosijoittajan vapaasti käytettävissä olevaa rahaa.
On tietenkin sijoittajasta kiinni, käyttääkö hän tämän rahan fiksusti vai ei. Niin ikään riippuu sijoitussuunnitelmasta, onko tällainen toimenpide sijoittajalle tarkoituksenmukaista. Pääoman irrottaminen omaan käyttöön on silti mahdollista ilman, että siitä koituu veroseuraamuksia tai että asuntoja pitäisi myydä. Tämä on tietyissä elämäntilanteissa hyvin merkittävä etu.

tsekkaa myös lähde Marko Kaarto sijoitusblogi.

1. Vuokratuotto
2. Velkavivun suuruus
3. Korkotaso

Lue lisää Marko Kaarton sivuilta.

Asuntosijoituksen vakuusarvo ja tuoton muodostus on syytä ymmärtää, jotta voi toimia ammattimaisemmin sijoitustantereella. Vakuusarvoa säännöllisesti seuraamalla on mahdollista lainoittaa seuravaa sijotiusasunto, kun tarvittava oma pääoma on taas kasassa.

Lue lisää.

Ostopäätös syntyy tunteella

Älä anna tunteiden vaikuttaa ostopäätökseen ja osta asuntoa ylihintaan. Myyntihinnat ovat eri asia kuin toteutuneet kauppahinnat. Hyvin harva asunto myydään pyydetyllä hinnalla.

Markkinoilta on mahdollista löytää sekä yli- että alihinnoiteltuja asuntoja. Ne täytyy vain osata löytää ja pureskella oman tilanteen mukaan.

Et osaa arvioida tulevia peruskorjauksia

Muista miettiä, kuinka paljon ylimääräistä rahaa kuluu kauppahinnan lisäksi esimerkiksi seuraavan 10-15 vuoden aikana. Asunnon kunnossapitorahaa on syytä varata noin 0,5-1 prosenttia vuodessa asunnon hankintahinnasta ja asuntotyypistä riippuen.

Ostat asunnon muuttotappioalueelta

Asunto ostetaan muuttotappioalueelta tai kasvavan alueen väärältä mikrosijainnilta. Pahimmassa tapauksessa asunnon pidemmän aikavälin hintakehitys voi olla jopa reippaasti negatiivinen.

Asunto remontoidaan liian persoonalliseksi

Asunnon realisointi voi vaikeutua, jos asunnossa on käytetty liian persoonallisia ja räväköitä ratkaisuja. Jos taas remontoi asuntoa liikaa ja liian kalliisti, voi hyvin käydä niin, ettei ehostamiseen sijoitettua rahaa saa myydessä takaisin. Tämä on syytä huomioida remonttilaskelmia tehdessä.

Asunto joudutaan myymään nopeasti tai huonon markkinatilanteen aikaan

Esimerkiksi pariskunnat ostavat useimmiten yhteisen asunnon ilman etukäteissopimusta siitä, kuinka asunnon suhteen toimitaan mahdollisessa erotilanteessa.

Muut kulut unohtuvat

Hoitovastikkeen, sähkön ja veden lisäksi olisi syytä muistaa, että rahaa kuluu myös mahdollisiin kodinkoneiden uusimisiin, pintaremontteihin, perusparannuskorjauksiin, vakuutuksiin ja mahdollisiin kiinteistöveroihin.

Omassa taloudessa ei ole joustovaraa eli rahoituspuskuria

Yllättävien kulujen ilmaantuessa yöunet kärsivät liian helposti. Pahimmassa tapauksessa huomaat olevasi kaulaasi myöten siinä itsessään.

Ostettu asunto on liian kallis omaan nettotulotasoon nähden

Ongelmia syntyy, jos asumiskulut kokonaisuudessaan haukkaavat liian suuren siivun palkkapussistasi. Nyrkkisääntönä voitaneen pitää sitä, etteivät asumiskulut saisi ylittää 40 prosenttia omista nettotuloista.

Sokea optimistisuus

Älä pidä asuntoa aina varmana sijoituksena. Vaikka asuntojen hintakehitys onkin ollut nousevassa trendissä jo vuodesta 1996 lähtien, ei tämä ole tae siitä, että hintojen kipuaminen olisi jatkuvaa! Itse asiassa asuntojen reaalihinnat ovat olleet laskussa jo vuoden 2011 heinäkuusta alkaen.

Vinkit ovat hallituksen puheenjohtajan Marko Kaarton kirjoittamasta kirjasta Sijoita asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu.

Lue lisää IS, lue myös Aloita – kehity – vaurastu

Haluan oppia asuntosijoittamisesta lisää. Haluan tietää millaisia virheitä tein – vai teinkö – aloitellessani omaa harrastustani. Hankin Marko Kaarton kirjoittaman kirjan ‘Sijoita asuntoihin, aloita – kehity – vaurastu‘.

Olen jo aloittanut. Ensimmäisen – ja toistaiseksi ainoan – sijoitusasunnon ostin marraskuussa 2013. Nyt olisi tarkoitus sitten kehittyä ja ehkä joskus kokea tunne, että vaurastun.