Meidän remonttireiska -blogille tuli ikää 20 vuotta huhtikuun alussa. Siispä lyhyt yhteenveto seuratuista remonteista:

• Remonttireiska -sivuston ensimmäinen postaus otsikolla ‘lähtökohta‘ kirjoitettiin aprillipäivänä 1. huhtikuuta 2004.
• Ensimmäinen blogiremontti (puutalon remontti) päättyi 18. elokuuta 2005.
• Toinen blogiremontti alkoi 15. syyskuuta 2005 ja päättymispäiväksi merkittiin 14. syyskuuta 2014.
• Eniten kirjoituksia blogissamme aiheen hirsitalo alla.
• Remonttien vaiheiden ja edistymisen osalta hyvän yleiskuvan saa sivulla ‘rajapyykit / aikataulu‘.

Blogissa jo 2500 kirjoitusta!

Aikamoista, edellinen kirjoitus oli meidän remonttireiska -blogin 2500. kirjoitus.

2000 -postausta meni rikki heinäkuussa 2014.

Neljätoista vuotta, viisi kuukautta, viikko ja kuusi päivää sitten aprillipäivänä kirjoitettiin ensimmäinen teksti. Nyt 2500 kirjoitusta myöhemmin voidaan todeta, että paljon ollaan tehty ja opittu.

Kirjoituksia julkaistu noin 14-15 kpl kuukaudessa ja keskimäärin noin 175 kirjoitusta vuodessa – eli noin joka toinen päivä.

Jokainen voi miettiä, miten suhtautuisi seuraavaan tilanteeseen esimerkiksi 20 asunnon omistajana. Lyhentäisi lainat pois vuosien saatossa ja voisi sitten nauttia elämästä ”ilman velkavankeutta” (ai että tämä termi on ihana). Parikymmentä asuntoa velattomana ensimmäisen taulukon luvuilla tarkoittaa 4 500 euron kuukausittaista tuloa nettona.

Samaisella laskukaavalla kymmenellä asunnolla pääsee 2300 euron kuukausittaiseen nettotulokseen – tuolla summalla iso osa suomalaisista voisi jo ajatella taloudellista riippumattomuutta ja hallitulla kuluranteella pohtia päivätöistä pois jäämistä.

Lue lisää Ostavuokraavaurastu -blogista.

6. LAINAA HELPOMPI SAADA ASUNTOSIJOITUKSIIN

Pankki lainaa rahaa asuntosijoituksiin, jos pankin vaatimat ehdot täyttyvät. On huomattavasti helpompaa saada lainaa asuntosijoituksiin kuin muihin sijoitusmuotoihin. Oletko koskaan kuullut pankista, joka mielellään lainaisi rahaa kullan, biotekniikkaosakerahaston osuuksien, keräilykorttien tai postimerkkien ostamiseen? Pääosin niihin ei haluta lainata rahaa. Sen sijaan pankit mainostavat asuntolainoja. Itse asiassa pankit kilpailevat niillä. Pankkien bisnes on lainata rahaa. Ne eivät tietenkään lainaa kaikille, mutta ammattimaisia asuntosijoittajia lainoitetaan yleisesti ottaen mielellään.

Pankin perimä korko heijastaa riskiä, joka lainaan liittyy. Suuremmasta riskistä pankki perii korkeampaa korkoa. Pienempiriskisen lainan korko on pienempi. Jos kuluttaja ottaa luottoa vaikkapa huonekalujen ostamiseen, on pankin perimä korko suhteellisen korkea. Vastaavasti yrityksille pankit lainaavat pienemmällä korolla, koska riski on pienempi. Asuntosijoittaja saa lainan vieläkin edullisemmin, koska oikein tehdyssä asuntosijoituksessa riski on sitäkin pienempi. Pankin kannalta riski on pienempi, koska asunnoissa on yleensä hyvät vakuusarvot ja koska hyvin tehdyssä asuntosijoituksessa vuokratulo riittää kattamaan lainanhoitokulut. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, etteikö asuntosijoittaja voisi hävitä rahaa. Se heijastaa kuitenkin yleistä riskitasoa. Tämä on hyvä huomioida, kun puntaroi eri omaisuuslajeja keskenään.

7. KASSAVIRTA PITÄÄ PELISSÄ MUKANA

Vaikka suuret voitot tehdään aina arvonnousulla, kassavirta eli vuokratulo pitää asuntosijoittajan mukana pelissä. Ilman kunnollista vuokratuottoa ei voida käyttää velkavipua edes maltillisesti. Kassavirta onkin asuntosijoittajalle sama kuin verenkierto ihmiselle. Jos se lakkaa, menehtymisvaara on välitön.

Jos kassavirta on vahva, ei asuntosijoittajan tarvitse huolehtia ajoittaisista arvonlaskuista eikä innostua liikaa toisinaan tulevista arvonnousujen pyrähdyksistä. Tavoitteena voi olla vain lainasummien takaisin maksaminen ja siten oman varallisuuden kerryttäminen huolimatta arvon kehittymisestä hyvinä tai huonoina aikoina. Näkökulma on siis siinä mielessä erilainen kuin osakesijoittajalla, jolle arvonnousu on pääsääntöisesti välttämätöntä, jotta sijoitus olisi mahdollisimman onnistunut. Harva osakesijoittaja sijoittaa yksinomaan osinkotulojen vuoksi, vaikka sekin on toki mahdollista.

Toisaalta kassavirta on sijoittajan turvana sen vuoksi, että se on työstä riippumaton tulonlähde. Eläkeaikana asuntosijoittaja voi nauttia vuokratulosta, joka on varsin tervetullut lisä muun eläketulon päälle. Jos asuntosijoittaminen on aloitettu varhain, hyödyttää kassavirta sijoittajaa jo sinä aikana, kun hän on työelämässä mukana. Se turvaa taloutta myös silloin, jos työttömyys kohtaa perheen toista tai molempia vanhempia. Pankilta voidaan tarvittaessa pyytää lainoihin lyhennysvapaita kuukausia, jotta menetettyä työtuloa voidaan paikata vuokratuloilla.

Asuntosijoituksilla voi päästä tilanteeseen, jossa on taloudellisesti riippumaton. Taloudellinen riippumattomuus on sitä, että työstä riippumattomat tulot ylittävät elinkustannukset. Tämä voi olla perheen pitkän tähtäimen tavoite, kun asuntosijoittamista lähdetään opettelemaan ja suunnittelemaan. Ajatus taloudellisesta riippumattomuudesta viimeistään eläkkeelle siirryttäessä tuntuu turvalliselta. Tällöin ei tarvitsisi olla sen varassa, pystyykö velkainen ja alijäämäinen julkinen sektori toteuttamaan riittävää eläketurvaa kunnollisesta terveydenhuollosta puhumattakaan.
Suurin perustelu taloudellisen riippumattomuuden tavoitteluun on se, että ihminen voi elää elämäänsä syvimpien arvojensa mukaisesti.

8. VEROHYÖDYT TUKENA

Suomessa omistusasumista tuetaan, vaikka viime vuosina etuja onkin leikattu. Sama koskee myös sijoitusasunnon omistamista. Verohyödyt ovat asuntosijoittamista ajatellen mainiot. Saadusta vuokratulosta saa nimittäin vähentää kaikki tulonhankkimiseen liittyvät, hyväksyttävät kulut. Vasta kaikkien kulujen jälkeisestä jäännöksestä maksetaan pääomavero.

Vähennykset vuokratulosta:

• Tulonhankkimislainan korot kokonaisuudessaan
• Hoitovastike
• Rahoitusvastike (jos taloyhtiö tulouttaa sen tilinpäätöksessä)
• Asunnon vuosikorjauskulut. Asunnon vuosikorjauskuluja ei saa kuitenkaan vähentää vuosittaisesta vuokratulosta, jos pintaremontti tehdään välittömästi asunnon hankinnan jälkeen ennen kuin asuntoon on otettu vuokralainen. Tässä tapauksessa pintaremontti lisätään asunnon hankintamenoon ja sen saa vähentää vasta, kun asunnon aikanaan myy, eli luovutusvoiton yhteydessä.
• Kodinkoneiden uusimiset
• Matkakulut asuntoon tehdyistä tarkastuksista, osallistumisesta yhtiökokouksiin jne.
• Vuokralaisen hankinnasta aiheutuvat kulut (lehti-ilmoitukset, vuokravälityspalkkiot)
• Vuokranperintäkulut
• Vesimaksut
• Sähkömaksut
• Vakuutusmaksut
• Mahdollinen kiinteistövero
• Verovähennyskelpoisia ovat osittain myös oman asuntolainan korot ja mahdolliset opintolainan korot
• Opintomateriaalit, kirjat, seminaarit ja valmennukset, jotka liittyvät asuntosijoittamiseen
• Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenmaksu

Jos verovähennyksiä on enemmän kuin pääomatuloja, on mahdollista tehdä niin sanottu alijäämähyvitys palkkatulojen verosta. Ja jos senkin jälkeen jää vielä vähennettävää, vahvistaa verottaja tappion, jota voi hyödyntää pääomatulojen verotuksessa seuraavat kymmenen vuotta.

Perusparannusmenoja ei verotuksessa voi vähentää kerralla. Sen sijaan vuosikorjauskulujen osalta tämä on mahdollista. Vuosikorjausmenoja ovat normaalit asunnon kulumiseen liittyvät korjaukset ja hankinnat. Perusparannusmenoja ovat suuremmat muutos- ja uudistustoimet, joilla on tarkoitus nostaa asunnon tasoa. Perusparannusmenot voi vähentää 10 vuoden aikana tehtävin tasapoistoin.

Sijoitusasunnon oston yhteydessä maksettavaa varainsiirtoveroa ja kiinteistönvälittäjän palkkiota ei voi vähentää vuokratuloista kuluina, vaan ne otetaan huomioon vasta luovutusvoiton yhteydessä.

Vaikka asunnon arvo vuosittain nousisikin, tarvitsee asunnon arvonnoususta maksaa veroa vasta, kun asunto myydään. Tämä seikka paljastaa sen mielenkiintoisen verohyödyn, että saadulla asunnon arvonnousulla on mahdollista lainoittaa seuraavan sijoitusasunnon omapääoma ilman, että veroja maksetaan välissä.

Lue myös Miksi asuntosijoittaminen, osa yksi tai 10 tärppiä sijoitusasunnon vuokraukseen

Tsekkaa myös lähde: Marko Kaarto sijoitusblogi

1. Kohtuullisen vakaa hintakehitys

Asunnot ovat historiallisesti ajateltuna olleet kohtuullisen vakaa sijoituskohde. Asuntojen hintojen heilahtelu on ollut esimerkiksi osakemarkkinoita maltillisempaa. Asuntojen maine vakaana sijoituskohteena perustuu pitkälti asuntojen hyvään vakuusarvostukseen

2. Velkavivun käyttäminen

Velkavivun käyttäminen tarkoittaa asuntosijoittamisen rahoittamista lainapääomalla. Oikeaoppisesti käytettynä velkavipu antaa asunnosta kohtuullisella riskillä sellaisen tuoton, joka osakkeista saatuna vaatisi jo runsaasti taitoa ja hyvää onnea. Lainarahan käyttö avaa monia mahdollisuuksia ja mahdollistaa suhteellisen maltillisella riskillä kaksinumeroisen oman pääoman tuoton.

3. Mahdollisuus edullisiin ostoihin

Sijoittajan ostaessa osakkeita 100 000 euron arvosta hän voi olla varma, että ostohetkellä osakkeiden arvo on 100 000 euroa. Tämä johtuu siitä, että osakemarkkinat ovat varsin tehokkaat.
Asuntomarkkinat puolestaan ovat tehottomat. On mahdollista, että vaikka sijoittaja on maksanut 100 000 euroa ostamastaan asunnosta, sen käypä markkina-arvo onkin vain 90 000 euroa. Hän on ehkä tarjonnut asunnoista liian paljon ja päätynyt maksamaan ylihintaa. Tätä tapahtuu valitettavasti joka päivä asuntomarkkinoilla.
Toisaalta on mahdollista, että sijoittaja onkin tehnyt erittäin hyvän sijoituksen ja maksanut 100 000 euroa asunnosta, jonka käypä markkinahinta on 110 000 euroa. Myyjänä voi olla riitaisa aviopari, eripurainen kuolinpesä, ulkomailla asuva ja huonosti markkinahinnasta perillä oleva myyjä tai vain rahapulassa oleva asunnon omistaja, joka haluaa myydä asunnon nopeasti. Joskus myyjät vain haluavat asunnosta pikaisesti eroon. Silloin on mahdollista, että nopea sijoittaja nappaa salkkuunsa sijoitusasunnon käypää hintaa halvemmalla. Tätäkin tapahtuu joka päivä asuntomarkkinoilla.

4. Aktiivinen arvon nostaminen

Sijoittajalla voi olla 100 000 euron arvosta osakkeita. Mitä hän voi itse tehdä, jotta osakkeiden arvo nousisi? Rehellisesti sanottuna ei paljoakaan. Se ei ole osakesijoittamisen periaate, vaan osakesijoittaminen perustuu muihin syihin. Aktiivista arvonnostoa osakkeille ei oikein voi tehdä. Kenties voisi kirjoittaa kannustavan kirjeen yhtiön hallitukselle tai ostaa mahdollisimman paljon yhtiön tuotteita, mutta mitään realistista arvon nostamiseksi ei voi tehdä.
Jos sijoittajalla on 100 000 euron arvoinen asunto, voi hän tehdä paljonkin arvon nostamiseksi. Tämä toteutuu parhaiten silloin, kunon ostettu huippualueelta huonokuntoisin asunto. Ruman ja rikkinäisen asunnon voi saada remontoitua niin, että remonttikulut ovat pienemmät kuin niistä syntyvä arvonnousu. Tämä vaatii kuitenkin erityisosaamista ja kokemusta kyseisen tyyppisistä kohteista.

Useimmiten aloittava asuntosijoittaja saakin idean ostaa huonokuntoisia asuntoja, remontoida ne ja myydä ne voitolla. Kenties arvonnousu on helpompi käsite ymmärtää kuin kassavirta. Kyseessä ei kuitenkaan ole mikään taianomainen varallisuusautomaatti. Huonokuntoisen asunnon remontilla ei aina onnistuta nostamaan asunnon markkina-arvoa. Se on kuitenkin täysin mahdollista, ja monet taitavat asuntosijoittajat osaavat hyödyntää tätä hyvinkin tuottavasti.

5. Arvonnousua ilman myyntiäkin

Asuntosijoittajan ei tarvitse myydä asuntojaan, jotta hän voi nauttia syntyneestä arvonnoususta. Asuntosalkussa voi olla useita asuntoja ja velkaa on saatettu pitkän aikaa lyhentää, jolloin velan suhde salkun arvoon on varsin pieni. Tällöin voi olla turvallista ottaa esimerkiksi 20 000 euroa lainaa asuntoja vastaan ja nauttia syntyneestä arvonnoususta. Summasta ei luonnollisesti tarvitse maksaa veroja, koska se ei ole tuloa. Se on kuitenkin yhtä kaikki asuntosijoittajan vapaasti käytettävissä olevaa rahaa.
On tietenkin sijoittajasta kiinni, käyttääkö hän tämän rahan fiksusti vai ei. Niin ikään riippuu sijoitussuunnitelmasta, onko tällainen toimenpide sijoittajalle tarkoituksenmukaista. Pääoman irrottaminen omaan käyttöön on silti mahdollista ilman, että siitä koituu veroseuraamuksia tai että asuntoja pitäisi myydä. Tämä on tietyissä elämäntilanteissa hyvin merkittävä etu.

tsekkaa myös lähde Marko Kaarto sijoitusblogi.

Tavoite on hieno, mutta epäilen vahvasti, että kirjoittaja jaksaa lupauksensa kanssa maaliin asti. Itsekin aikoinani aloittelin vastaavaa, mutta remonttikiireet vei voiton ja väsymys voitti kirjaamisinnon. Toki satunnaisen säännöllisesti kirjasin menoja exceliin ja ne aikanani myös täällä Remonttireiskassa julkaisin.

Lue lisää TS Koti: Mitä maksaa? Talomme hinta.

Vastaavaa aihetta Remonttireiskassa:

• ranchin remonttikulut, kirjoitettu 23.09.2005
• yhteenvetoa kustannuksista, kirjoitettu 08.10.2006
• tuttu tunne: budjetti ylittyy, kirjoitettu 05.03.2007
• kustannukset: kunnan veteen liittyminen, kirjoitettu 10.05.2007
• kustannukset alkaa valjeta, osa 2, kirjoitettu 12.10.2007
• laajennusrakentamisen lopulliset kustannukset, kirjoitettu 22.09.2008

Yli 70 prosentin velkavipua hyödyntävän sijoittajan tulee olla varuillaan, kun hinnat laskevat merkittävästi, sillä hädän iskiessä päälle, pankki voi käydä arvaamattomaksi. Yhteiskunta tarvitsee pankkeja toimiakseen. Jos pankit tarvitsevat pääomia, kriisissä niitä on helpointa saada realisoimalla varallisuutta. Kenen varallisuutta pankin taseessa on? Tiedät vastauksen.

Lue lisää Osta, Vuokra, Vaurastu -blogista. Ja lue myös Kuinka pienentää riskiä asuntosijoittamisessa?

Remonttireiskan blogilistalle bloggaajat voivat itse ilmoittaa oman bloginsa. Emme lisää tai ylläpidä listaa. Lista siis elää omaa elämäänsä. Katso blogilistaa tai lisää omasi listalle.

Meillä on erilaista päivävaloa yms. ympäri kämppää ja multaa vähän siellä sun täällä pöydillä ja lattioilla. Tämä kylvökausi 2013 taisi alkaa meillä tuossa joulukuun alussa eli allekirjoittaneella riittää hammasten kiristelyä näiden kestämisessä vielä pitkään aina tuonne lumien sulamiseen asti…