Oli kohde tai ajoitus mikä tahansa, remontti on yleensä sen verran iso sijoitus, että siihen tarvitaan joko omia säästöjä tai ulkopuolista rahoitusta. Parasta tietenkin olisi, että omista säästöistä löytyisi tarvittavat varat remontoimiseen. Jos tilanne ei kuitenkaan ole näin suotuisa, aletaan harkita ulkopuolisen rahoituksen hankkimista.

Ulkopuolisissa rahoitusvaihtoehdoissa on suuria eroja, joten niihin kannattaa perehtyä huolella. Vertailemalla ja lainoja kilpailuttamalla voi säästää pitkän pennin ja varmistua siitä, ettei maksa turhasta.

Ulkopuolinen rahoitus

Omasta tilanteesta riippuen remontti voidaan rahoittaa kolmella eri lainalla: Vakuudettomalla kulutusluotolla tai vakuudellisella kulutus- tai asuntolainalla. Lainaratkaisu valitaan yleensä remontin laajuuden ja tarkoituksen mukaan. Mikäli tiedossa on pienempi pintaremontti, niin paras ratkaisu on kulutusluotto, kun taas isommissa peruskorjauksissa remontin kustannukset kannattaa sisällyttää asuntolainaan.

1. Asuntolainalla rahoittaminen

Yksi suosituimmista remonttiajankohdista on asunnon ostamisen yhteydessä. Varsinkin suuret remontit on tällöin mahdollista tehdä helposti, sillä remontin alta on helppo pysyä poissa. Uutta asuntoa ostaessa remontin kustannukset voidaan sisällyttää asuntolainaan. Asuntolainaan sidottavalle remonttilainalle asetetaan kuitenkin usein pankista erityisiä ehtoja: remontin täytyy tällöin olla perusparannusta eli asunnossa tulee kajota myös rakenteisiin.

Mikäli jo lainalla hankittua asuntoa halutaan remontoida asuntolainalla, tulee remonttia varten ottaa uusi asuntolaina. Uuden ja vanhan asuntolainan yhdistäminen on myös mahdollista, mutta tällöin vanhan asuntolainan hinta voi nousta, sillä yhdistetyn asuntolainan korko määräytyy sen hetkisen hinnoittelutilanteen mukaan. Niinpä asuntolainojen yhdistäminen ei kannata, jos korkotaso nousee. Hyvä puoli asuntolainalla rahoitetulla remontilla on, että siinä korot ovat osittain vähennyskelpoisia ja korko yleensä matalampi. Vähennyskelpoisuutta ollaan kuitenkin pikkuhiljaa poistamassa.

2. Vakuudeton kulutusluotto

Pienempää remonttia varten vakuudeton kulutusluotto voi olla parhain vaihtoehto. Niissä korko on asuntolainaa ja vakuudellista kulutusluottoa korkeampi, mutta lainan hakeminen on helppoa ja nopeaa. Vakuudetonta kulutusluottoa varten ei tarvita vakuuksia tai takaajia, eikä hakemuksen täyttämistä varten tarvitse vierailla pankissa, vaan hakemuksen voi täyttää nopeasti netissä. Markkinoilla on useita rahoitusyhtiöitä, joilla on tarjonnassaan vakuudettomia kulutusluottoja. Rahoitusyhtiöiden lisäksi myös useat pankit tarjoavat vakuudettomia kulutusluottoja.

Vakuudettomissa kulutusluotoissa on kuitenkin suuria eroja, ja omasta pankista hankittu vakuudeton kulutusluotto ei välttämättä ole edullisin vaihtoehto. Tämän takia on tärkeää vertailla eri vaihtoehdot huolella. Alla on vertailtu parin pankin tarjoamia kulutusluottoja rahoitusyhtiöiden kulutusluottoihin.

Esimerkki. 5 000 € vakuudeton kulutusluotto, laina-aika 24 kk

Kuten yllä olevasta taulukosta voidaan nähdä, kulutusluotoissa on eroja pankkien ja rahoitusyhtiöiden välillä. Rahoitusyhtiöt eivät esimerkiksi pankeista poiketen peri nostopalkkiota tai -provisiota eivätkä vuosimaksua. Pankit usein myös vaativat pankin asiakkuutta lainan myöntämiseksi siinä missä rahoitusyhtiön lainavaihtoehdot ovat avoimia kaikille. Pankkien ja rahoitusyhtiöiden vakuudettomia kulutusluottoja voi vertailla helposti VertaaEnsin.fin lainavertailussa.

Pankkien ja rahoitusyhtiöiden lisäksi myös remonttiyhtiöt tarjoavat remonttilainoja. Useimmat remonttiyritykset tekevät yhteistyötä jonkin rahoitusyhtiön kanssa. Alta löytyvät esimerkkiyritykset tarjoavat asiakkaille rahoitusta esimerkiksi Santander Rahoitus Kertaluoton avulla.

Remonttiyhtiöiden tarjoamien rahoitusvaihtoehtojen kanssa kannattaa kuitenkin olla tarkkana, sillä ne eivät välttämättä ole markkinoiden edullisimpia vaihtoehtoja. Alla on vertailtu parin remonttiyhtiön rahoitusvaihtoehtoa muihin markkinoilta löytyviin tarjoajiin.

Remonttiyritysten ja muiden markkinoiden tarjoajien lainavaihtoehdoissa on suuria eroja. Rahoitusyhtiöiden rahoitusvaihtoehdoissa ei ole perustamismaksua, mutta niissä on taas 2 € kalliimpi kuukausittainen tilinhoitomaksu – 5 vuodessa tämä tarkoittaa jo 120 euron erotusta.

Vaikka remonttiyritysten laina voi siis vaikuttaa edullisemmalta perustamismaksun puuttumisen johdosta, se ei ole koko totuus. Korkeampi kuukausimaksu nimittäin nostaa kustannukset muiden tarjoajien perustamismaksuja kalliimmaksi. Tällöin lainan kustannukset nousevat muita lainantarjoajia korkeammiksi.

Mikäli mietteissä on siis kodin remontointi ja remontin hoitava yritys tarjoaa remontille rahoitusta, vertaile ja laske huolella rahoituksen todelliset kulut ennen lainapäätöksen hyväksymistä.

3) Vakuudellinen kulutusluotto

Vakuudellinen kulutusluotto on sopiva vaihtoehto, kun mietteissä on suurempi remontti ja käytössä on jokin vakuus. Vakuutena voi toimia esimerkiksi asunto, kesämökki tai muu varallisuus.

Vakuudellisen kulutusluoton etu on pienempi korko, mutta usein pankit veloittavat myös kalliimpaa järjestelypalkkiota lainan avaamiseksi. Harvat pankit ilmoittavat vakuudellisten kulutusluottojen kustannuksia netissä, sillä ne ovat asiakaskohtaisia. Esimerkkinä alla on kuitenkin Nordean sivuilla ilmoitetut lainaehdot vakuudelliselle kulutusluotolle:

Jokainen voi miettiä, miten suhtautuisi seuraavaan tilanteeseen esimerkiksi 20 asunnon omistajana. Lyhentäisi lainat pois vuosien saatossa ja voisi sitten nauttia elämästä ”ilman velkavankeutta” (ai että tämä termi on ihana). Parikymmentä asuntoa velattomana ensimmäisen taulukon luvuilla tarkoittaa 4 500 euron kuukausittaista tuloa nettona.

Samaisella laskukaavalla kymmenellä asunnolla pääsee 2300 euron kuukausittaiseen nettotulokseen – tuolla summalla iso osa suomalaisista voisi jo ajatella taloudellista riippumattomuutta ja hallitulla kuluranteella pohtia päivätöistä pois jäämistä.

Lue lisää Ostavuokraavaurastu -blogista.

Yksikään pankki ei syö omaa pääomaansa, jotta Sinä asuntosijoittajana pääsisit edelleen kaksinumeroisiin oman pääoman tuottotasoihin raskaasti vivuttamalla. Se aika on ohi.

Pankit, jotka rahoittavat merkittävässä määrin asuntosijoittamista, joutuvat kovempien pääomavaatimusten kohteeksi ja joutuvat maksamaan rahastaan korkeampaa hintaa. Sinä maksat tämän hinnan oman lainasi marginaalissa ja muissa ehdoissa.

Lainaan tähän pätkän näkemyksestä:

Kamppailet suuria vastaan ehtyvien voimavarojen maailmassa – jotta pärjäät, toimintasi pitäisi olla ammattimaista ja kokoaikaista.

Pitkäaikaisten asuntosalkkujen myynti on tämän päivän uusin kasvava trendi – osa ammattilaisista on jo siirtymässä sivuun ja eläkkeelle hyvän sään aikana.

Harkitse vielä kerran asuntosijoittajaksi ryhtymistä! Velattoman oman kodin rinnalla sopivasti hajautettu suomalaisten pörssiyritysten salkku on varteenotettava vaihtoehto. Tarvitsemme talouskasvua, emme asuntokuplaa.

Lue lisää Hypon sivuilta.

Asuntosijoituksen vakuusarvo ja tuoton muodostus on syytä ymmärtää, jotta voi toimia ammattimaisemmin sijoitustantereella. Vakuusarvoa säännöllisesti seuraamalla on mahdollista lainoittaa seuravaa sijotiusasunto, kun tarvittava oma pääoma on taas kasassa.

Lue lisää.

Ilmiötä selittää dramaattisen matala korkotaso. Puhtaasti pankin kannalta lainojen nopea lyheneminen on positiivinen ongelma, koska uutta luottoa pitää myydä vaimeille markkinoille, Rytkönen sanoo.

Pankkimies antaa esimerkin: 200 000 euron tasaeräisestä asuntolainasta meni 5,0 prosentin kokonaiskorolla 833 euroa kuukaudessa korkoihin, mutta nyt 1,5 prosentin kokonaiskorolla enää 250 euroa.

Lue lisää Kauppalehdestä

• Nämä mm. lisäävät kustannuksia:
  • Jäteveroa korotetaan
  • Asuntolainojen korkovähennysoikeutta kutistetaan
  • Kiinteistöveroja korotetaan
  • Lämmityskulut nousevat (sähkövero, öljyvero)
  • Matkustuskustannukset nousevat (etenkin oman auton käyttö kallistuu)
• Nämä mm. vähentävät kustannuksia:
  • Jätevesiasetusta kohtuullistetaan
  • Kotitalousvähennyksen korvausprosenttia korotetaan
  • Vapaa-ajan asuntojen muuttamista pysyvään asuinkäyttöön helpoitetaan

Lue lisää omakotiliiton sivuilta.

Sähkövero nousi 0,35 senttiä kilowattitunnilta. Öljy- ja kaukolämpöä käyttävät maksavat veronkorotuksen vuoksi noin 50 euroa aiempaa enemmän. Toisaalta sähkö ja öljy ovat tällä hetkellä halvempaa kuin aikoihin.

Auto on useimmille omakotiasujille pakollinen. Keskipäästöisen auton ajoneuvovero nousi noin 60 euroa vuodessa.

Velallisiakin verokarhu rokottaa. Asuntolainan korkovähennys pienenee 10 prosenttia – koroista voi vähentää enää 65 prosenttia. Korkovähennys pienenee jatkossakin. Seuraavat vuodet aina 2018 asti vähennys pienenee 5 prosenttia vuosittain.

Vakituisen asunnon sekä kunnan yleisen kiinteistöveron alarajat nousivat. Kiinteistöveron pakkokiristys koskee noin 1,8 miljoonaa suomalaista.

Kotitalousvähennys sentään pysyi ennallaan vaikka senkin leikkauksesta puhuttiin.

Alla yksinkertainen laskukaava vuokratuoton laskemiseen:

kkvuokratulot*12 – kkkulut*12 (hoitovastike, vesimaksu, tv-maksu, lainan korkokulut)
asunnon velaton hankintahinta

Tällä laskukaavalla saan oman esimerkkisijoitusasunnon vuokratuotoksi 4,1% ensimmäisen sijoitusvuoden osalta. Jatkossa vuokratuotto kasvaa lainan korkokulujen pienentyessä.

Itse en pidä vuokratuottoa kovin tärkeänä. Oman pääoman tuotto ja sen laskeminen on tärkeämpää, jos ja kun omaa pääomaa sijoitettu asuntoon vähemmän ja käytetään lainarahaa. Joskus aiemmin laskin, että meidän esimerkkisijoitusasunnon sijoitetun pääoman tuotto olisi 6,4 prosenttia.

Lue myös VUOKRATUOTON LASKEMINEN YKSINKERTAISESTI

1. Syrjässä sijaitseva on halpa nyt, mieti mikä hinta on 10 vuoden päästä.
2. Pommiasunto helmiyhtiössä vai kauniisti rempattu asunto pommiyhtiössä?
3. Mieti, keneltä ostat uuden asunnon.
4. Mistä trendistä kannattaa maksaa?
5. Raha on halpaa – vielä.

Lue lisää IltaSanomista. Kuva Suomen asuntomessuilta Valkeakoskelta vuonna 2009.

Itse käytän excel -taulukkolaskentaohjelmaa (johon olen muokannut itselleni oleelliset muuttujat) jo potentiaalisia asuntoja etsiessäni – siis vertailen ja lasken mahdollisen tulevan sijoitusasunnon tuotto-odotuksia. Enkä laske/arvioi vain nykyistä hetkeä vaan pyrin hahmottamaan mahdollisen sijoitusasunnon koko sijoitusajan aina 20 vuoteen asti. Tosin kaikkea ei voi tai pysty ennakoimaan ja 20 vuoteen mahtuu paljon yllättäviä muuttuvia tekijöitä.

Kaiken “yksinkertaisen” meno-tulo -laskemisen jälkeen mukaan voidaan sekoittaa lainaraha, joka tekee sijoitustoiminnasta mielenkiitoisempaa ja antaa sijoittajalle enemmän vaihtoehtoja. Osa sijoittajista suosii ns. bullet -lainoja ja osa taas haluaa käyttää omaa pääomaa (ja mahdollisimman vähän lainaa). Lainarahalla ja sen suuruudella sijoitusasunnon myyntihintaan voidaan säädellä ja laskea oman pääoman tuotto-odotuksia.

Hyviä ja suuntaa antavia laskureita löytyy suoraan myös netistä. Tosin niillä ei pysty pureutumaan sijoitukseen ihan niin syvälle ja pitkälle aikajanalle mitä itse haluan ja mitä itse arvioin omilla excel-taulukoillani.

Alla esimerkki minun sijoitusasunnosta muutamin tunnusluvuin (laskelma tehty netissä asuntosijoitusoppaan laskurilla):

Asuntosijoittamisessa tuotto muodostuu vuokratuotosta ja asunnon mahdollisesta arvonnoususta. Tässä esimerkkilaskelmassa ei oteta asunnon arvonmuutosta huomioon.

Sijoitetun pääoman tuotto: 6.36 %
Tavoitteena kannattaa pitää yli 5% tuottoa.

Oman pääoman tuotto alussa: 15.79 %

Lainan kuukausierä: 279 € (annuiteettilaina)
Annuiteettilainassa lainaa maksetaan takaisin samansuuruisina maksuerinä, jotka sisältävät sekä lainapääoman lyhennyksen että korkokulut. Jos lainan viitekorko muuttuu, maksuerän suuruus muuttuu, mutta laina-aika pysyy muuttumattomana.

Neliöhinta: 2060 €/m2

Vuokra – lainan kuukausierä – vastike: 89 €
Näin paljon rahaa sinulle jää lainan ja vastikkeen maksun jälkeen kuukaudessa.

Pääomavero (30%): 110 €/kk
Asunnon vuokraukseen liittyvät kulut voi vähentää vuokratulosta. Tulonhankkimistarkoituksessa vuokratun asunnon kuluja ovat muun muassa hoitovastike, vuosikorjauskulut ja kiinteistövero.

Korkoskenaariossa kriittinen piste alussa: 9.03 %
Jos lainan korko (viitekorko + marginaali) nousee näin korkeaksi, ei vuokratuotto enää riitä kattamaan korkokuluja ja alat tehdä tappiota. Arvioi kuinka todennäköistä tällainen koronnousu on ja mitoita velkavipu sen mukaan. Kriittinen piste muuttuu lainan määrän pienentyessä. 12 * 100 * (vuokra – hoitovastike) / (jäljellä olevan lainan määrä)

Asuntosijoitusoppaan tuotto- ja rahoituslaskuri.