Siitä on nyt sitten reilut 78 kuukautta kun remonttireiskan osake- ja rahastosalkku avattiin. Menneen reilun viiden vuoden aikana talletuksia(sijoituksia, ostoja) on tehty enemmän ja vähemmän säännöllisesti.

Alkuun sijoitin kertasijoituksena isomman potin 12.8.2016. Sen jälkeen euromääräisiä ostoja on tehty säännöllisen epäsäännöllisin väliajoin useamman kerran vuodessa.

Tuotto% = Salkun sisältämien ostojen kokonaistuotto prosentteina. Tuottoprosentti lasketaan keskikurssin perusteella.

Alkuun sijoitin kertasijoituksena isomman potin 12.8.2016. Sen jälkeen euromääräisiä ostoja on tehty säännöllisen epäsäännöllisin väliajoin useamman kerran vuodessa.

Tuotto% = Salkun sisältämien ostojen kokonaistuotto prosentteina. Tuottoprosentti lasketaan keskikurssin perusteella.

Alkuun sijoitin kertasijoituksena isomman potin 12.8.2016. Sen jälkeen euromääräisiä ostoja on tehty säännöllisen epäsäännöllisin väliajoin noin kerran-kahdesti kuussa.

Rahat ovat aiemmin neljässä korissa. Sittemmin ollaan luovuttu kahdesta – Tanska ja Norja. Niistä saadut myyntitulot sijoitettiin edelleen lyhentämättömänä Suomeen ja Ruotsiin.

Tänään tarkasteltaessa molemmat jäljellä olevat korit kivasti plussalla. Tuottoprosentti itseasiassa (minun mielestä) ihan kiitettävä kun sijoitettu pääoma tuo lisää yli 10 prosenttia!

Tuotto% = Salkun sisältämien ostojen kokonaistuotto prosentteina. Tuottoprosentti lasketaan keskikurssin perusteella.

Raha ei edelleenkään kasva puussa, ikävä kyllä.

Siitä on nyt sitten reilut 15 kuukautta kun remonttireiskan rahastoalkku avattiin. Menneen reilun vuoden vuoden aikana talletuksia(sijoituksia, ostoja) on tehty enemmän ja vähemmän säännöllisesti.

Alkuun sijoitin kertasijoituksena isomman potin 12.8.2016. Sen jälkeen euromääräisiä ostoja on tehty säännöllisen epäsäännöllisin väliajoin noin kahdesti kuussa.

Rahat ovat neljässä korissa:

Koko potista on sijoitettu Suomi koriin vajaa puolet – 46,6% ja Ruotsiin 27,7%. Tänään tarkasteltaessa neljästä korista kolme plussalla – eniten Norja. Pakkasella taas Tanska tuottoprosentilla -1,93%.

Tuotto% = Salkun sisältämien ostojen kokonaistuotto prosentteina. Tuottoprosentti lasketaan keskikurssin perusteella.

Lue myös Osakesalkku puoli vuotta vanha. Seuraavan kerran kurkataan salkkuun ehkäpä alkuvuodesta 2018.

Raha ei kasva puussa, ikävä kyllä.

Siitä on nyt sitten reilut puoli vuotta kun remonttireiskan testisalkku avattiin. Menneen puolen vuoden aikana talletuksia(sijoituksia, ostoja) on tehty kuusitoista kertaa.

Alkuun sijoitin kertasijoituksena isomman potin 12.8.2016. Sen jälkeen euromääräisiä ostoja on tehty säännöllisen epäsäännöllisin väliajoin noin kahdesti kuussa.

Rahat ovat kahdessa korissa:

Koko potista sijoitettu Suomi koriin 73% ja Sverigeen 23%. Tänään tarkasteltaessa molemmat korit plussalla. Sverige tuottoprosentti 8.68% ja Suomi 5.16%.

Tuotto% = Salkun sisältämien ostojen kokonaistuotto prosentteina. Tuottoprosentti lasketaan keskikurssin perusteella.

Lue myös Osakesalkku 5kk vanha. Seuraavan kerran kurkataan salkkuun elokuussa 2017 kun salkulle tulee vuosi täyteen.

Rahat ovat kahdessa korissa:

Superfonden Sverige
Superrahasto Suomi

Tänään tarkasteltaessa molemmat korit plussalla ja vieläpä melkein yhtä paljon. Sverige tuotto% 5.76 prosenttia ja Suomi tuotto% vastaavasti 5.77 prosenttia. HUOM! Tuotto-% ilmaisee tässä hankintaerän markkina-arvon ja hankinta-arvon välisen erotuksen prosentteina.

Lue myös Osakesalkku 4kk vanha.

Rahat ovat kahdessa korissa:

Superfonden Sverige
Superrahasto Suomi

Tänään tarkasteltaessa molemmat korit plussalla. Sverige tuotto% 6.8 prosenttia ja Suomi tuotto% vastaavasti 4.74 prosenttia. HUOM! Tuotto-% ilmaisee tässä hankintaerän markkina-arvon ja hankinta-arvon välisen erotuksen prosentteina.

Euromääräisesti ollaan tällä hetkellä aika kivasti plussalla.

Alkuun pistin kaikki munat samaan koriin (Suomi), mutta jo kahden viikon päästä aloituksesta päätin sijoittaa osan hiluista toiseen rahastoon (Sverige). Näinpä kuukauden jälkeen minulla on omistusta kahdesta rahastosta. Todellista hajauttamista

Superfonden Sverige
Superrahasto Suomi

Nyt tänään tarkasteltaessa toinen panostuksistani on aavistuksen plussalla ja toinen niukasti pakkasella.

Sverige on tuottanut kuukaudessa 0,40% voittoa kun taas Suomi 0,57% tappiota. Euromääräinen loppusumma kuintenkin tasan nolla koska Sverigessä euroina enemmän sisällä. Minulla on siis eurolleen sama määrä pääomaa kuin kuukausi sitten aloittaessa. Äkkirikastuminen siis antaa odottaa tai sitten pitää panostaa illan Eurojackpot -arvontaan.

Niinpä siis sijoittamisessa ja “vapaaherra” ajattelussa on siirryttävä muualle. Aikanaan vannoin – itsekin kvartaalibusineksessa näpit polttaneena – etten lähde mukaan kvartaalitalouden ja pörssimaailman hömpötyksiin, ikinä. Mutta vannomatta paras. Ikää tulee ja jotain on keksittävä, ei tämä yhteiskunta meitä eläkeiässä elätä (se on just varma se)…

Muutaman päivän tutustumisen jälkeen (armotonta nettisurffausta harrastettu) vakuutuin, että vaikka riski osakesijoittamisessa on kova niin se kannattaa paremman puutteessa ottaa. Toisin sanoen riski on kohtuullinen.

Eli suomeksi remonttireiska sijoittaa sen verran kun on valmis menettämään. Joten – tili auki ja menoksi!

Tovi sitten sain sähköpostia – “Osake- ja rahastosalkkusi on nyt avattu“. Tästä se lähtee. Alkoi jännittää. Ensimmäinen talletus (1500€) ja osto tehty. Nyt sitten katsellaan ja kohta betsataan lisää jos hyvältä näyttää…

Ja koska tässä ole mitään hävettävää tai salattavaa (tätähän tekee puoli Suomea) niin raportoin salkkuni tilannetta säännöllisesti täällä tässä ja nyt (ehkä jopa vertaan sitä asuntosijoittamiseen). Eli pysykäähän kanavalla. Näkyy

6. LAINAA HELPOMPI SAADA ASUNTOSIJOITUKSIIN

Pankki lainaa rahaa asuntosijoituksiin, jos pankin vaatimat ehdot täyttyvät. On huomattavasti helpompaa saada lainaa asuntosijoituksiin kuin muihin sijoitusmuotoihin. Oletko koskaan kuullut pankista, joka mielellään lainaisi rahaa kullan, biotekniikkaosakerahaston osuuksien, keräilykorttien tai postimerkkien ostamiseen? Pääosin niihin ei haluta lainata rahaa. Sen sijaan pankit mainostavat asuntolainoja. Itse asiassa pankit kilpailevat niillä. Pankkien bisnes on lainata rahaa. Ne eivät tietenkään lainaa kaikille, mutta ammattimaisia asuntosijoittajia lainoitetaan yleisesti ottaen mielellään.

Pankin perimä korko heijastaa riskiä, joka lainaan liittyy. Suuremmasta riskistä pankki perii korkeampaa korkoa. Pienempiriskisen lainan korko on pienempi. Jos kuluttaja ottaa luottoa vaikkapa huonekalujen ostamiseen, on pankin perimä korko suhteellisen korkea. Vastaavasti yrityksille pankit lainaavat pienemmällä korolla, koska riski on pienempi. Asuntosijoittaja saa lainan vieläkin edullisemmin, koska oikein tehdyssä asuntosijoituksessa riski on sitäkin pienempi. Pankin kannalta riski on pienempi, koska asunnoissa on yleensä hyvät vakuusarvot ja koska hyvin tehdyssä asuntosijoituksessa vuokratulo riittää kattamaan lainanhoitokulut. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, etteikö asuntosijoittaja voisi hävitä rahaa. Se heijastaa kuitenkin yleistä riskitasoa. Tämä on hyvä huomioida, kun puntaroi eri omaisuuslajeja keskenään.

7. KASSAVIRTA PITÄÄ PELISSÄ MUKANA

Vaikka suuret voitot tehdään aina arvonnousulla, kassavirta eli vuokratulo pitää asuntosijoittajan mukana pelissä. Ilman kunnollista vuokratuottoa ei voida käyttää velkavipua edes maltillisesti. Kassavirta onkin asuntosijoittajalle sama kuin verenkierto ihmiselle. Jos se lakkaa, menehtymisvaara on välitön.

Jos kassavirta on vahva, ei asuntosijoittajan tarvitse huolehtia ajoittaisista arvonlaskuista eikä innostua liikaa toisinaan tulevista arvonnousujen pyrähdyksistä. Tavoitteena voi olla vain lainasummien takaisin maksaminen ja siten oman varallisuuden kerryttäminen huolimatta arvon kehittymisestä hyvinä tai huonoina aikoina. Näkökulma on siis siinä mielessä erilainen kuin osakesijoittajalla, jolle arvonnousu on pääsääntöisesti välttämätöntä, jotta sijoitus olisi mahdollisimman onnistunut. Harva osakesijoittaja sijoittaa yksinomaan osinkotulojen vuoksi, vaikka sekin on toki mahdollista.

Toisaalta kassavirta on sijoittajan turvana sen vuoksi, että se on työstä riippumaton tulonlähde. Eläkeaikana asuntosijoittaja voi nauttia vuokratulosta, joka on varsin tervetullut lisä muun eläketulon päälle. Jos asuntosijoittaminen on aloitettu varhain, hyödyttää kassavirta sijoittajaa jo sinä aikana, kun hän on työelämässä mukana. Se turvaa taloutta myös silloin, jos työttömyys kohtaa perheen toista tai molempia vanhempia. Pankilta voidaan tarvittaessa pyytää lainoihin lyhennysvapaita kuukausia, jotta menetettyä työtuloa voidaan paikata vuokratuloilla.

Asuntosijoituksilla voi päästä tilanteeseen, jossa on taloudellisesti riippumaton. Taloudellinen riippumattomuus on sitä, että työstä riippumattomat tulot ylittävät elinkustannukset. Tämä voi olla perheen pitkän tähtäimen tavoite, kun asuntosijoittamista lähdetään opettelemaan ja suunnittelemaan. Ajatus taloudellisesta riippumattomuudesta viimeistään eläkkeelle siirryttäessä tuntuu turvalliselta. Tällöin ei tarvitsisi olla sen varassa, pystyykö velkainen ja alijäämäinen julkinen sektori toteuttamaan riittävää eläketurvaa kunnollisesta terveydenhuollosta puhumattakaan.
Suurin perustelu taloudellisen riippumattomuuden tavoitteluun on se, että ihminen voi elää elämäänsä syvimpien arvojensa mukaisesti.

8. VEROHYÖDYT TUKENA

Suomessa omistusasumista tuetaan, vaikka viime vuosina etuja onkin leikattu. Sama koskee myös sijoitusasunnon omistamista. Verohyödyt ovat asuntosijoittamista ajatellen mainiot. Saadusta vuokratulosta saa nimittäin vähentää kaikki tulonhankkimiseen liittyvät, hyväksyttävät kulut. Vasta kaikkien kulujen jälkeisestä jäännöksestä maksetaan pääomavero.

Vähennykset vuokratulosta:

• Tulonhankkimislainan korot kokonaisuudessaan
• Hoitovastike
• Rahoitusvastike (jos taloyhtiö tulouttaa sen tilinpäätöksessä)
• Asunnon vuosikorjauskulut. Asunnon vuosikorjauskuluja ei saa kuitenkaan vähentää vuosittaisesta vuokratulosta, jos pintaremontti tehdään välittömästi asunnon hankinnan jälkeen ennen kuin asuntoon on otettu vuokralainen. Tässä tapauksessa pintaremontti lisätään asunnon hankintamenoon ja sen saa vähentää vasta, kun asunnon aikanaan myy, eli luovutusvoiton yhteydessä.
• Kodinkoneiden uusimiset
• Matkakulut asuntoon tehdyistä tarkastuksista, osallistumisesta yhtiökokouksiin jne.
• Vuokralaisen hankinnasta aiheutuvat kulut (lehti-ilmoitukset, vuokravälityspalkkiot)
• Vuokranperintäkulut
• Vesimaksut
• Sähkömaksut
• Vakuutusmaksut
• Mahdollinen kiinteistövero
• Verovähennyskelpoisia ovat osittain myös oman asuntolainan korot ja mahdolliset opintolainan korot
• Opintomateriaalit, kirjat, seminaarit ja valmennukset, jotka liittyvät asuntosijoittamiseen
• Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenmaksu

Jos verovähennyksiä on enemmän kuin pääomatuloja, on mahdollista tehdä niin sanottu alijäämähyvitys palkkatulojen verosta. Ja jos senkin jälkeen jää vielä vähennettävää, vahvistaa verottaja tappion, jota voi hyödyntää pääomatulojen verotuksessa seuraavat kymmenen vuotta.

Perusparannusmenoja ei verotuksessa voi vähentää kerralla. Sen sijaan vuosikorjauskulujen osalta tämä on mahdollista. Vuosikorjausmenoja ovat normaalit asunnon kulumiseen liittyvät korjaukset ja hankinnat. Perusparannusmenoja ovat suuremmat muutos- ja uudistustoimet, joilla on tarkoitus nostaa asunnon tasoa. Perusparannusmenot voi vähentää 10 vuoden aikana tehtävin tasapoistoin.

Sijoitusasunnon oston yhteydessä maksettavaa varainsiirtoveroa ja kiinteistönvälittäjän palkkiota ei voi vähentää vuokratuloista kuluina, vaan ne otetaan huomioon vasta luovutusvoiton yhteydessä.

Vaikka asunnon arvo vuosittain nousisikin, tarvitsee asunnon arvonnoususta maksaa veroa vasta, kun asunto myydään. Tämä seikka paljastaa sen mielenkiintoisen verohyödyn, että saadulla asunnon arvonnousulla on mahdollista lainoittaa seuraavan sijoitusasunnon omapääoma ilman, että veroja maksetaan välissä.

Lue myös Miksi asuntosijoittaminen, osa yksi tai 10 tärppiä sijoitusasunnon vuokraukseen

Tsekkaa myös lähde: Marko Kaarto sijoitusblogi